Покупка квартиры для ребенка

Как купить квартиру для ребенка

Стоит начать разговор на эту тему, как сразу возникает куча идей, планов и вопросов. Среди родителей есть и те, которые считают, что добиваться успеха в жизни дети должны сами, большинство из них все же считает покупку квартиры для ребенка естественным поступком. По их мнению, мало предоставить детям возможность удобно жить на территории родителей и накапливать с их помощью энергию для самостоятельного рывка в жизнь, надо еще обеспечить их собственной жилплощадью, пусть и небольшой. Тем самым будет и облегчен старт в самостоятельность, и сохранится стимул к дальнейшему улучшению жилищных условий. Общение на эту тему с клиентами нашего агентства позволило выделить основные группы вопросов, которые интересуют покупателей таких квартир.

Когда покупать квартиру и оформлять на ребенка?

Вскоре после рождения ребенка или тогда, когда она станет нужна? Многое зависит от наличия средств на покупку и стабильности экономического положения семьи. В текущих условиях долговременное планирование крайне затруднительно. Однако если предполагается размен, то можно отложить решение этого вопроса до момента, когда квартира ребенку действительно станет нужна – соотношение цен объектов одного класса как при падающем, так и при растущем рынке вряд ли существенно изменится. Это позволит вам как можно дольше прожить в привычных условиях, а через несколько лет, после поступления ребенка в вуз, можно будет приобрести квартирку неподалеку от него, а самим остаться в прежнем районе.

Если же у вас в настоящее время имеются какие-то денежные накопления и текущий доход позволяет без надрыва гасить ипотечный кредит, то имеет смысл подумать о покупке сейчас – в ожидании жильца квартира станет источником пассивного дохода. Помимо этого, мы можем предложить способ приумножить имеющиеся денежные средства – совершить с нашей помощью несколько инвестиционных циклов. Это оправданный ход, поскольку сдача в аренду приносит не более 4% процентов годовых, а инвестирование в ликвидную недвижимость – минимум 25%.

Какую квартиру покупать?

 Как правило, даже при наличии возможностей, мы рекомендуем покупать студию или небольшую однушку, если речь идет о том, чтобы использовать ее как площадку для старта в самостоятельную жизнь.

Если целью приобретения квартиры, помимо обеспечения ребенка собственным жильем, является инвестиционный проект или что-то другое, то тип объекта выбирается с учетом этих дополнительных требований.

Можно ли использовать для оплаты ипотеку и материнский капитал?

Можно, хотя надо учитывать некоторые нюансы. Напомним, что в 2023 году запланировано проиндексировать материнский капитал на 12,4%. Таким образом, выплата на первого ребенка составит 589,5 тыс. руб., что на 65 тыс. больше, чем в 2022 году, а на второго — 779 тыс. руб. (на 85,9 тыс. больше). Если родители уже получали маткапитал на первого ребенка, то размер выплаты на второго составит 189,5 тыс. руб., что на 20,9 тыс. больше, чем в 2022-м.

Стало проще и распоряжаться этими деньгами. Теперь подать заявление на покупку квартиры в ипотеку с использованием материнского капитала можно прямо в банке. Кроме того, появилась возможность рефинансировать ипотечный кредит, для погашения которого использовался материнский капитал.

До 2021 года получатель маткапитала был обязан наделить детей долями после снятия обременения (поэтому формально такая обязанность возникала и при техническом снятии обременения в процессе рефинансирования!). Теперь же доли детям выделяются после полного погашения кредита. Однако без изменения осталось важное ограничение – использовать материнский капитал сразу после его получения можно только для погашения ипотеки, купить недвижимость с его помощью по договору купли-продажи или ДДУ можно будет только по истечении трех лет. Ну и не надо забывать, что в дальнейшем сделки с такой квартирой возможны только с разрешения органов опеки, пока дети-сособственники не станут совершеннолетними.

Регистрировать квартиру на ребенка или на взрослого?

Технически зарегистрировать квартиру на ребенка можно. Как купленную на его имя, так и подаренную ему. Конечно же, действовать при этом от имени ребенка придется доверенному лицу, а возможность распоряжаться такой квартирой до совершеннолетия собственника весьма ограничена. Следует ли это делать? Все зависит от цели приобретения квартиры.

Если жилье покупается для студента или уходящего в «одиночное плавание» взрослого парня (девушки) незадолго до их отделения от семьи, то, по мнению многих, такая квартира должна быть зарегистрирована на них. Предполагается, что статус собственника будет их дисциплинировать. Если же квартира покупается вскоре после рождения ребенка и будет использоваться для получения пассивного дохода и, тем более, инвестиционных проектов, то регистрировать ее надо только на взрослого члена семьи. В этом случае, правда, тоже надо знать меру. Некоторые родители-собственники считают возможным для себя контролировать уже давно повзрослевшего сына или дочь, без предупреждения являясь в эту квартиру в любое время суток. Но пока ребенок не достиг совершеннолетия, все операции с этой квартирой – даже сдача ее внаём – потребует разрешение органов опеки.

Иногда затруднение сделок с квартирой и является целью ее регистрации на ребенка. Квартира, оформленная на несовершеннолетнего, при разводе не делится между супругами. Помимо этого, на такую квартиру не могут претендовать судебные приставы и кредиторы, в случае каких-либо неисполненных обязательств одного из супругов. Говоря на эту скользкую тему, мы не даем подсказок злоумышленникам, банкротам и брачным аферистам – они, увы, сами хорошо знают свое ремесло. Мы имеем в виду способ сгладить острые углы ситуаций, которые могут произойти с кем угодно – кредит, взятый по похищенным паспортным данным, или другие действия мошенников, могут поставить под удар человека, добросовестно исполняющего свои обязательства.

1. Вы приезжаете на встречу с агентом в офис на станции метро Парк культуры, обсуждаете задачи, сроки и пожелания. Или агент выезжает к вам в оговорённое время, согласовываете с ним стоимость объекта, условия сотрудничества.
2. Стороны подписывают договор, в котором фиксируются все оговорённые условия и комиссия за услуги, внесённый аванс (он входит в итоговую комиссию).
3. Следующим шагом будут просмотры квартир. Риэлтор согласовывает просмотры и встречи с продавцами, делает звонки, проводит переговоры и торг. Все шаги согласует с вами.
4. Параллельно с этим агент проверяет комплектность документов и подготавливает недостающие для выхода на сделку. 
5. На данном этапе, когда агенты продавца и покупателя договорятся о стоимости, как и где будет проходить сделка, как произойдут взаиморасчеты, согласуют сроки, и все требования будут выполнены, завершится подготовка к сделке.
6. Обратите внимание, что на вторичном рынке недвижимости больше 60% составляют альтернативные сделки продажи квартиры. Поэтому агентство тщательно проверяет документы по всей «цепочке» квартир, участвующих в вашей сделке, это позволяет минимизировать финансовые риски, связанные с получением и передачей аванса и основной суммы.
7. Назначается день подписания договора купли-продажи (ДКП), проводятся финансовые расчеты, составляются расписки.
   
8. После уведомления о переходе права собственности, назначается день обмена ключей, расписок и закрывающих документов. 
9. Подписывается акт выполненных работ с агентом и производится расчет за оказанные услуги.

Мы затронули основные темы, которые надо знать родителям, планирующим приобретение квартиры для детей. О нюансах, налоговом вычете и особенностях конкретной ситуации мы можем поговорить в офисе агентства в Хамовниках на станции метро Парк Культуры.