Трейд-ин квартир в Москве

Для того чтобы разобраться в сделке с квартирой по технологии Трейд-Ин, обратимся сначала к самому термину.

Trade in – это сделка, в которой происходит обмен старой вещи, или получение хорошей скидки, в счет новой.

Так что из себя представляет Трейд-ин квартир?

В Москве давно распространена такая услуга на первичном рынке жилья среди застройщиков, как обмен квартиры на вторичке, в счет будущей покупки квартиры в новостройке, главным условием которой является оплата забронированной новостройки, деньгами с продажи вашей квартиры.
Реализацией вашей недвижимости занимается специальный отдел сформированный застройщиком самостоятельно (например Trade-in ПИК), или компания - партнер, в лице агентства недвижимости.

Трейд-ин от застройщика, что скрывается под формулировкой?

Понятие трейд-ин в недвижимости используют из-за его узнаваемости для реализации некоторых маркетинговых технологий. Все они представляют собой альтернативные сделки, включающие в цепочку новостройки, продаваемые по ДДУ. Авторы публикаций о первичном рынке высказывают мнение, что доля таких сделок растет и в настоящее время достигает 20%, но относят к ним и те случаи, когда покупатель сам реализует свою квартиру в согласованные с застройщиком сроки. Однако мы считаем, что термин «трейд-ин» следует использовать только тогда, когда работа с квартирой поручается представителям застройщика. Что и как он будет с ней делать?

Трейд ин квартиры от застройщика, очень похож на обмен недвижимости, но в чем особенность такой сделки?

Продажа вашей квартиры не главная задача застройщика. Главная цель девелопера, это продать свой комплекс, а значит зафиксировать вас в роли своего клиента.

 И для этого он будет не только рекламировать свои планировки и красивые фасады, но и пытаться быстрее получить от вас бронь, предлагая свою помощь в реализации объекта, через услугу трейд-ин квартиры.

 Самому застройщику старая квартира покупателя, принимаемая в зачет стоимости новой, не нужна. В ней не будут жить ни собственник бизнеса, ни топ – менеджеры. Квартира будет выкуплена с дисконтом около 30%, либо выставлена на рынок.
Согласиться на дисконт можно, если застройщик предлагает взамен большую скидку – индивидуальную или в рамках проводимой акции, либо если выбранный вами тип квартир в нужной локации уже подходит к концу. В любом случае, проигрыш в цене должен быть оправдан.

 Если квартира будет выставляться на продажу, то успех зависит от наличия у застройщика своего отдела вторичной недвижимости или партнерских отношений с надежным агентством, которое получает от него поток заявок и в дальнейшем делится своими комиссионными. Гарантировать продажу выбранного варианта застройщик может максимум месяц, за это время квартиру по рыночной цене не продать, опять возникает дисконт, на этот раз около 15%. Собственники же, зачастую, в начале процесса реализации своей квартиры назначают завышенную цену и какое-то время не готовы воспринимать аргументы о ее снижении. Кроме того, люди зачастую «перегорают». Когда эмоции от первого знакомства с проектом нового ЖК утихают, многие перестают двигаться в направлении покупки квартиры в нем.

Помните, на переговорах обязательно следует проговорить: условия бронирования, узнать, является ли оно платным, а также выяснить какой будет комиссия за продажу вашей «вторички»?

Трейд ин очень выгодная сделка, в том случае если вы нашли объект в хорошо продающемся ЖК, и вам нужно забронировать ликвидную квартиру, и убедить застройщика в серьезности своих намерений и своей платежеспособности, в этом случае гарантом выступит ваше жилье.

У вас есть несколько способов продать квартиру в это время:

1.  Довериться и продать квартиру через застройщика. Не забывайте про пункт 1, продажа вашей недвижимости – не главная задача застройщика, а значит гибкость условий выхода на сделку по вашей квартире, не его забота. И выгода от продажи тоже.
2. Продать квартиру, через агентство недвижимости. Не важно, является ли агентство партнером выбранного застройщика, или нет. В интересах любого риэлторского агентства – выполнение услуги по договору, так как оплата всегда происходит только после сделки, соответственно компания зарабатывает в том случае, если условия договора выполнены, а ваше жилье продано.
3. Продавать свою квартиру самостоятельно. Здесь вы должны понимать, что скорость, юридическая ответственность и успех переговоров полностью лежит на вас. Учитывайте это, фиксируя сроки и стоимость при бронировании новостройки самостоятельно. 

Процесс продажи и покупки новой квартиры происходят параллельно.

Пока происходит размещение рекламных объявлений и прием звонков, и ваш объект готовят к продаже, вы можете подыскивать интересные предложения среди застройщиков и бронировать подходящую новостройку.

 Да, очень удобно приехать в офис застройщика и на месте решить две задачи – выбрать и забронировать новую квартиру, одновременно продав старую. Однако приемы работы на первичном и вторичном рынке жилья настолько различны, что мы рекомендуем иметь дело либо:

• С крупными застройщиками, в структуру которых входят большие отделы продаж вторичной недвижимости (они занимаются не только реализацией квартир, идущих в зачет оплаты, но и продажей новых квартир, ранее выкупленными оптом крупными дольщиками);
• Либо с агентствами недвижимости. В этом случае вы будете иметь дело с агентами,    знающими, на что обращать внимание. В каком состоянии сама квартира и документы, сколько собственников и прописанных лиц? Есть ли среди них дети, нужно ли получать разрешение на продажу от органов опеки? 

Когда застройщик предлагает клиенту воспользоваться технологией трейд-ин, тщательно изучите условия, предлагаемые самим застройщиком и его партнерскими структурами, но сразу не соглашайтесь, а ознакомьтесь с предложениями агентств недвижимости, занимающихся срочным выкупом, либо обменами квартир. Вполне возможно, что общие условия, предлагаемые в рекламе и конкретное предложение лично для вас будут иметь мало общего.

Как правило, участники программы trade-in распоряжаются не единственным жильем, и мало у кого возникают проблемы с подготовкой объекта к сдаче. С помощью программы трейд-ина, решаются глобальные для семей задачи: разъезд жильцов, или деление наследства, где по итогу люди получают не доли, а полноценные квартиры.

Без дисконта при продаже не обойтись. Он появляется благодаря двум важным моментам:

• Чем быстрее вы хотите купить квартиру в новостройке, тем быстрее вам нужно реализовать недвижимость. Срочная продажа недвижимости осуществляется по цене ниже рыночной (около 15 - 20%). При таких условиях вашим покупателем может стать не только человек, но и агентство, специализирующееся на срочном выкупе квартир. Здесь вы железно укладываетесь по срокам, даже если “деньги были нужны вчера”.
• Оказывая услугу трейд ин, застройщик берет на себя нагрузку по реализации лота, и вполне закономерно, что придется уступить небольшой процент для ускорения продажи.

Трейд ин квартиры через агентство недвижимости даст вам следующие плюсы, по сравнению с продажей через застройщика:

1. В агентстве, всегда расскажут не только о плюсах, конкретного ЖК, но и о минусах, которые застройщик предпочитает не рассказывать: про строительство, и неудобные условиях в договорах. 
2. А также о том, на что вы меньше всего обращаете внимание: перспективность объекта, его ликвидность и аналоги жилья в выбранном районе, и даже в выбранном доме, от нынешних собственников, уже вложившихся в объект. 
   

Московские агентства недвижимости сотрудничают с застройщиками, поэтому могут помочь со скидками, или более выгодными условиями своим клиентам, решившим купить квартиру в новостройке. А также забронировать квартиру по привлекательной цене, на максимально возможный срок от 45 до 90 суток.

• Агенты более точно оценивают итоговую стоимость продажи, за счет знаний реальных итоговых сумм сделок по районам, а не рекламных ценников. 
• Агенты торгуются в вашу пользу не только при продаже жилья, но и с застройщиком, за удобство: условий, рассрочек, формы платежей, время и т.д. Комфортное юридическое сопровождение сделки, точность и гарантия юридической чистоты документов, соблюдение сроков, что особенно важно, когда речь идет о работе с застройщиками;

Ваша аудитория становится гораздо шире несмотря на сроки продажи. Оперативная реализация объекта, подразумевает что вашим покупателем может стать: 

• Любой желающий, в случае классической продажи, или быстрой продажи квартиры (с дисконтом 3 –5% от рыночной цены); 
• Риэлторское агентство, занимающееся срочным выкупом квартир в Москве. Агентство ЦДН тоже выкупает объекты за свой счет, для себя и своих клиентов.

Агентство недвижимости может помочь продать квартиру с долгом, или ипотекой, сняв обременения, которые пугают неподготовленных покупателей.

 Если у вас изменились обстоятельства, вы можете купить новостройку в ипотеку, и не вносить все деньги с продажи своего жилья. Здесь вам поможет сотрудничество риэлторских агентств с банками, которые предоставят более выгодные условия по ставкам и процентам, клиентам партнеров, и особенно членам Гильдии риэлторов Москвы, чем человеку пришедшему “с улицы” и желающему взять ипотечный кредит.

Последовательность действий при Trade in:

1. Мы делаем расчет по вашей недвижимости и предлагаем несколько стратегий по реализации объекта;
2. Подбираем покупателя, согласно условиям, бронируем новостройку и готовим сделку; 
3. Проводим сделку купли-продажи в один день, и подписываем акты приема-передачи.