Обмен квартир в Москве

А все, потому что существует несколько значений того, что имеют в виду люди, которым необходимо изменить место жительства.

Классическое же определение услуги звучит так: 

Обмен квартир – это сделка, в которой собственники двух объектов недвижимости меняются площадями, и регистрируют новые права собственности, без финансовых взаиморасчетов.

Какую квартиру я могу обменять, а какую нет?

·       Согласно Статье 567 ГК РФ: По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 

·       К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если у вас есть недвижимость, принадлежащая по праву собственности, в этих случаях вы можете:

Продать квартиру, чтобы купить новую.

Другим языком обмен, как услуга по продаже квартиры, где человек занят вопросом изменения жилищных условий. В этом случае процесс ничем не отличается от классической купли-продажи недвижимости. А это значит, что сроки между сменой объектов могут варьироваться по желанию продавца. Продал квартиру сейчас, а купил через несколько месяцев, с доплатой, в ипотеку, при помощи сертификата или другим любым способом. Если это ваш случай, лучше воспользоваться услугами купли-продажи на данной странице. Если вы настроены на мену недвижимости, продолжите чтение.

Обменять квартиру на квартиру без доплаты.

Данный тип не самый распространённый вид сделок в Москве. Услуга подразумевает классический обмен квартирами с изменением прав собственности, без проведения финансовых взаиморасчетов между сторонами. Сделка осуществима, в том случае, если стоимость обоих видов жилья равноценна.

Обменять квартиру на комнату, комнату на квартиру, или квартиру на дом.  Другими словами улучшить свои жилищные условия. 

Например обменять комнаты в коммуналке на полноценную квартиру.

Разъехаться по причинам бытовых и финансовых проблем, разменять квартиру при разводе, или помочь выросшим детям обустроить свое жилье. В этом случае, потребность в деньгах становится важнее жилплощади.

Переехать в частный дом в Подмосковье. Перед переездом, изучите следующие вопросы:

• Частный загородный дом, может стоить дороже, если вы не хотите уезжать дальше 15 км от Москвы.

• Как обстоят дела с транспортом? На чем можно доехать до нового жилья? Ходят ли автобусы и электрички? Далеко ли метро? Какая загруженность у ближайшего шоссе?

• Что есть рядом: развитая инфраструктура, или голое поле? А может быть планируется большая застройка? 

• Какая у вас будет прописка? Где вы закрепитесь, в Подмосковье или в Москве? Если вы не хотите потерять имеющиеся льготы, уточняйте этот факт заранее. 

• Налоги и коммунальные платежи. Насколько изменится ваша расходная часть, по сравнению с оплатой за квартиру?

Обменять квартиру, в значении провести альтернативную сделку.

В случае если вам потребовалась конкретная школа для детей, вы захотели сменить район, сократить путь до работы, или по любой другой причине пришли к банальному переезду, тогда продать свою квартиру и одновременно купить другую,  – ваш вариант. Но к этой ситуации вернее применить термин - альтернативная сделки купли-продажи.

Обмен, в значении Трейд-ин квартиры.

Способ поменять вторичную квартиру в Москве на новостройку. В этом случае деньги с продажи имеющейся недвижимости, вносятся застройщику в счет новой. А реализацией объекта может заняться: застройщик, его подрядчик, выбранное вами агентство недвижимости, или вы сами. Дополнительно прочитать о том как обменять вашу квартиру на квартиру в новостройке можно здесь.

Что еще нужно знать готовясь к сделке по обмену недвижимости?

Прямой обмен квартиры – возможен в том случае, когда собственники квартир договорились обменяться ими между собой без дополнительных условий. Обычно такие сделки происходят между знакомыми или родственниками на основании договора мены. Преимущество варианта – отсутствие взаиморасчетов и рисков при передаче денег. Недостаток варианта – ограниченный выбор подходящих объектов, а также, разные регистрационные палаты, если объекты находятся в Москве и Подмосковье. 

• Свободные деньги. 

• Ипотечный кредит, но юридически вы будете проводить сделку купли-продажи. 

• Материнский капитал, но так как напрямую вы не сможете им воспользоваться, сделка будет проходить через оформление ипотечного кредита. В этом случае вы доплачиваете часть денег за квартиру материнским капиталом, а частично деньгами с продажи предыдущей недвижимости.

Для оформления сделки по обмену квартир в Москве, потребуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру, подтверждающие ваше право собственности (свидетельство); 

2. Выписка из домовой книги; 

3. Кадастровый паспорт; 

4. Паспорт: ваш и детей, при наличии несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении; 

5. Договор; 

Дополнительные документы: 

• Согласие супруга на продажу недвижимости, заверенное нотариусом, если вы в браке; 

• Разрешение от органов опеки на проведении сделки обмена недвижимости; 

• Справка от УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; 

• Согласие банка на отчуждение квартиры, если на нее выдан ипотечный кредит;

Порядок расчетов

1. Даже при равноценном обмене, стороны обязаны указать в договоре стоимость квартир, участвующих в сделке. 

2. При обмене квартиры с доплатой, должна быть указана величина разницы и форма расчетов: каким способом (наличными или банковским переводом) кто, кому, в какой момент доплачивает. 

3. В том числе фиксируется между продавцом и покупателем расходная часть за оформление и регистрацию сделки. 

Тем, кто не часто сталкивается с подобными юридическими процедурами, пригодится помощь юриста и риэлтора, так как сумма за оказанную услугу компетентным специалистом, несоизмерима с возможными потерями при неверно составленном договоре, или участию в мошеннической схеме.

Налоги

Налогообложение при равноценном обмене идентично договору купли-продажи, и освобождает владельца квартиры от уплаты, в случае владения недвижимостью более 3 лет при проведении безвозмездной сделки (наследство, приватизация, дарение), и возмездной сделки (купля-продажа, мена) более 5 лет. 

Если жилье в собственности менее 3 лет, начисляется налог 13%, при стоимости выше 1 млн. рублей. Не оплачивая налог, вы рискуете получить штраф в размере 5% от суммы налога. 

При неравноценном обмене недвижимости начисление налоговых сборов будет осуществлено на сумму доплаты. Доплата приравнивается к доходу и облагается налогом в 13%. В этом случае необходимо подать декларацию в налоговую службу. 

Налоги можно оплатить в банке по реквизитам, или же через электронный сервис. 

Налогом в 30% облагаются иностранцы и нерезиденты РФ (лица, проводящие менее 183 суток в году на территории РФ). Уменьшить размер налога (статья 7 НК) можно через двусторонний международный договор, который заключен у России с 87 странами. Он позволяет снять двойное налогообложение.