Флиппинг квартир в Москве
Рассказываем про флиппинг в Москве простыми словами
Флиппинг квартир – это услуга по покупке квартиры, ниже рыночной цены, с целью заработка на ее скорейшей перепродаже, после ремонта.
Чаще всего, в России эта услуга звучит, как выкуп недвижимости. Хотя что относится к срочному выкупу?
Выкуп квартир – это услуга по приобретению недвижимости в экстра короткие сроки, с высоким дисконтом, если ее продажа в обычных условиях осложнена:
· юридическими обременениями;
· долгами;
· плохим внешним видом (например квартира пострадала после пожара);
· мотивом к срочной продаже у собственника, в которых он не имеет возможности продавать жилье как обычно (переезд в другой город, эмиграция или отъезд в другую страну).
В первых двух случаях, могут помочь агентства недвижимости, инвестиционные компании и очень редкие частные специалисты. Потому что мало кто может снять обременения с квартиры, решить проблемы с банками и кредитами, вложить свои средства и организовать сделку купли-продажи, взяв на себя все риски.
В компаниях есть юридические отделы, которые проверяют историю квартиры, агенты, которые понимают текущую рыночную стоимость и возможности при перепродаже недвижимости, а еще есть инвесторы, которые сотрудничают с компанией.
В чем же кардинальная разница Выкупа квартир и Флиппинга?Услуги по флиппингу и выкупу имеют общий знаменатель – это процесс покупки квартиры дешевле ее рыночной стоимости, и заработке на ее дальнейшей перепродаже.
Флиппинг недвижимости– подразумевает перепродажу квартиры, после ремонта, улучшения ее пользовательских характеристик и товарного вида, способствующему продаже.
Выкуп недвижимости – это покупка квартир, которые собственники не могут продать самостоятельно, чаще всего, по юридическим причинам. И дальнейшая перепродажа может как включать в себя процесс улучшения внешнего вида, так и обходиться без него.
Поэтому, в общем смысле, флиппинг можно назвать направлением в срочном выкупе недвижимости.
Почему Выкуп квартир и Флиппинг называют инвестициями в недвижимость?
Инвестиции подразумевают вложения средств в различные проекты. Проектом может выступить и недвижимость, которая принесет доход собственнику.
Что не относится к инвестициям?
Выгодная покупка квартиры — это не инвестиция, деньги остаются в стенах, а не на банковском счете. Это разовая ситуация, при которой вы остались в плюсе, на данный момент времени.
Покупка квартиры в новостройке, с надеждой на рост ее цены – это не инвестиция, деньги так же остаются в стенах, обстоятельства не зависят от вас, вы не можете влиять существенно на ее итоговую стоимость. Первый конкурент в продаже такого объекта будет ваш собственный застройщик, потом уже будут соседи, а дополнять эту картинку будет район, в котором вы выбрали квартиру.
Сдача квартиры в аренду – это не инвестиция, это способ сохранить имеющийся капитал.
Инвестицией можно назвать процесс, который регулярно приносит вам дивиденды
То есть в определенные отрезки времени, вы регулярно получаете доход, относительно суммы вложений.
Так как мы говорим о флиппинге квартир, мы не будем рассматривать альтернативные варианты вложения средств, не будем разбирать какие инструменты лучше, в какое время их лучше использовать, и как долго их можно использовать.
Если вы зарабатываете больше 30% годовых – услуга не для вас.
Здесь мы пишем о флиппинге и почему это самая безопасная инвестиция в недвижимости:
1. Флиппинг – это 10-15% дохода с одной сделки. В среднем, это 2-3 сделки в год, циклами по 4 месяца, включая ремонты и реализацию.
2. Недвижимость оформляется на инвестора. Что бы ни случилось, деньги инвестора остаются при нем.
3. Инвестор принимает решения: входить ли в сделку, участвует в планировании бюджета на ремонт, и решает хочет ли он идти в следующую сделку дальше. Инвестор вправе не участвовать в дальнейших сделках, если это не входит в его планы, но только после выполнения своих обязательств по проекту.
4. Бюджет на ремонт заранее согласовывается с агентством в зависимости от объекта.
5. Агентство — это очень большая команда. На каждый объект определяется своя проектная группа: дизайнер, строительная бригада, риэлтор, юрист.
Флиппинг – как начать? Быть флиппером или инвестором?
Инвестор и флиппер далеко не всегда один и тот же человек. И прежде, чем заниматься данным вопросом, нужно понимать, сколько времени вы готовы отдавать процессу.
Инвестор – вкладывает деньги проект, получает дивиденды, а партнеры занимаются объектом и его реализацией, его личное присутствие необходимо при подписании договоров. До момента продажи инвестор ведет свою привычную жизнь, занимается делами, работает, путешествует, он может даже жить в другом городе, все вопросы решаются с партнерами удаленно.
Флиппер – вкладывает деньги в проект, но он же и является менеджером проекта от и до. Это инвестор, который сам подбирает объект, считает математику проекта, делает ремонт, и продает квартиру. Самостоятельно флиппер участвует в малом количестве сделок и не делегирует половину процессов.
Инвестор может участвовать в нескольких проектах сразу, при этом жить своей жизнью. У него больше вариантов, как можно распорядиться деньгами, вывести, если нужно, или продолжать наращивать объем.
Флиппер ограничен в своем времени. И его ритм жизни построен вокруг того количества проектов, которые он может реализовать.
Как же выстроен флиппинг между инвестором и агентством?
Все начинается с выбора квартиры. Агентству недвижимости гораздо проще, чем частным флипперам. Квартиры выбираются не только из объявлений в интернете, это могут быть прямые клиенты, которые обращаются с срочными запросами. Так же существуют чаты и группы, где флипперы и риэлторы предоставляют информацию о квартирах. Среди них могут быть объекты, еще не выставленные в рекламу, или подходящие под выкуп категории. А также коммуникации между риэлторами, которые передают клиентов из рук в руки.
Многое упирается в живые просмотры, где риэлтор понимает потенциал квартиры и целесообразность ее выкупа. Кто первый правильно оценил, рассчитал и договорился, тот и заработает. Без опыта работы в сфере недвижимости, выбрать подходящую квартиру для перепродажи не так просто, потому что не существует одной универсальной схемы подбора объекта.
Квартиры могут быть юридически сложными:
· Недвижимость может быть в залоге у банка;
· С долгами по ЖКХ;
· Квартира в залоге у кредитора;
Квартиры могут быть пострадавшими из-за внешних воздействий:
· Залив квартиры соседями, прорыв труб, появление плесени;
· Пожар в квартире, или у соседей, появление копоти, остекления, оконных рам;
· Несогласованная перепланировка у соседей может привести к выводу из строя вытяжной вентиляции, или деформации перекрытий;
Квартиры могут быть уникальными, например находятся в домах, в которых редко продают недвижимость. А еще, квартира может быть вообще без проблем, но тут выигрывает тот, кто первый сориентировался.
Квартиры могут иметь разные характеристики, площади, этажность. Они в целом разные, но их объединяет только одна вещь. Понимание правильной цены для конкретного объекта, для конкретной ситуации с документами, в определенном районе, а может даже улицы. И знание этих диапазонов есть у тех, кто регулярно работает с недвижимостью. Поэтому у риэлторов со стажем, есть неоспоримое преимущество при оценке квартиры.
Так как флиппинг это работа на вторичном рынке недвижимости, стоит уделить особое внимание юридической чистоте, потому как без тщательной проверки документов, не пройдет ни одна сделка.
Читайте: зачем нужна юридическая проверка квартиры?
Для того чтобы квартира считалась юридически чистой, должно быть учтено большое количество параметров:
- История владения квартирой, сколько раз она переходила из рук в руки;
- Была ли квартира предметом разбирательства в суде, причины, проверка незакрытых судебных споров;
- Проверка собственника на учете в диспансерах, судимость, наличия банкротства, или признаков, а также законность владения квартирой;
- Законность приватизации;
- Учтены ли права несовершеннолетних, если они являлись долевыми собственниками;
- Наложено ли на квартиру обременение (залог, арест, кредит. Договор ренты и т.п.);
- Кто зарегистрирован в данной квартире и какое имеет к ней отношение;
- Проверка прав третьих лиц;
Если выкупаемая квартира соответствует нужным параметрам, а с ее документами все в порядке, наступает время ремонта.
Бюджет рассчитывается на каждый проект и определяется стратегией. Это может быть реставрация, а может быть капитальный ремонт, все зависит от исходного состояния недвижимости. В бюджет закладывается все: оплата работ, стоимость материалов и мебели. И всегда есть вероятный прогноз по времени, сколько отводится на определенные виды работ, когда и что должно быть сделано.
Ремонт должен быть не только новым, хорошо сделанным, но и привлекательным для широкой аудитории. А для этого важно учитывать современные тенденции в дизайне и материалах. Поэтому агентству недвижимости, и специалистам в данной отрасли, понятны запросы покупателей, что чаще спрашивают, что ищут, что отталкивает на просмотрах, это всегда известно риэлторам. Работая с большим объемом квартир постоянно, у агентств занимающихся флиппингом недвижимости, уже есть проверенные дизайнеры и рабочие бригады, а соответственно и скидки на расходные материалы у проверенных подрядчиков.
Налаженный процесс повышает шансы реализации проекта согласно плану, кроме того, партнеры, сотрудничающие с агентством недвижимости, всегда заинтересованы в тех, кто стабильно приносит ожидаемый результат, а значит с большей вероятностью будут делиться интересными объектами, потому что в этой стратегии зарабатывают все.
Как быстро продать квартиру?
Конечно, очень важно, чтобы итоговый результат был красивым и коммерчески привлекательным. Хорошие фотографии всегда быстро цепляют взгляд и помогают оценить все достоинства объекта. Завершенный в сроки ремонт помогает организовывать просмотры покупателям.
Но есть 3 фактора, которые нужно брать во внимание еще до начала ремонта, потому что именно они будут влиять на покупателя, и в этом случае можно заполучить даже тех, кто ищет такое же, но с перламутровыми пуговицами:
· Эргономика пространства. Удачная планировка, деление зон и понимание объема мебели, как что и где можно расположить. Это просто красиво, или еще функционально? Какой максимум полезного пространства можно выжать из данной площади? Удобно ли спланирована электрика, хватает ли розеток и выключателей в нужных местах? Можно ли вешать полки и ставить шкафы там, где хочется? Нет ли проблем с газовыми трубами или вентиляцией? Это все учитывается еще на этапе подбора объекта, потому что специалисты уже тогда понимают с какими коммунальными службами им придется иметь дело.
· Правильная цена объекта. Она во многом складывается из первого пункта. Знание рыночной цены объекта, примерный объем затрат на ремонт, и понимание сколько на этом можно заработать. Соизмеримы ли усилия с результатом?
· Любая сделка – это всегда результат договоренностей между сторонами. Специалист знающий как вести переговоры, понимающий, что важно для другой стороны, и который поможет все организовать, будет более эффективным, чем стратегия ждать своего покупателя.
Риски флиппинга
1. Прежде всего это финансовые риски в расчете проекта. Выход за рамки бюджета, если вскрываются неожиданные вещи в ремонте, или переигрывание стратегии;
2. Резкое изменение конъюнктуры рынка. Многие события можно спрогнозировать, но всегда стоит быть готовым к внезапным изменениям настроений покупателей;
3. Работы государственных структур и банков. Правки в законах и формат работ гос. органов влияет на весь рынок недвижимости в целом.
В чем выгода флиппинга?
1. Это услуга, в которой выигрывают все участники цепочки. Партнеры, которые продают объекты, агентство, выкупающее квартиры, подрядчики исполнители, получающие проект, инвесторы, которые вкладывают деньги и покупатели, которые находят новые квартиры в нужных им районах и не переживают о ремонте.
2. Будучи инвестором, можно быстро наращивать свой капитал, регулярно участвуя в сделках.
3. Жизнь не стоит на паузе, пока вы зарабатываете, это два параллельных процесса. Инвестор не ограничен в действиях, касающихся его жизни.
Флиппинг, как и любая сделка с недвижимостью, это прежде всего математический расчет, здесь не полагаются на везение – это результат не на каждый день. Это слаженный командный процесс, в котором риэлторы помогают продавать недвижимость и зарабатывать больше, чем один раз на хорошей сделке.
Если вы заинтересованы в сотрудничестве с агентством недвижимости ЦДН, мы приглашаем всех к диалогу: риэлторов и инвесторов. Позвоните в наш центральный офис, чтобы обсудить условия.