Итоги круглого стола RREF
Второй день московской выставки "Недвижимость от Лидеров"
В пятницу, 29 марта, на выставке с утра шла активная работа. Как и накануне, посетителей притягивали большие стенды девелоперских компаний, интерес к новостройкам на выставке всегда велик. Следует отметить, что среди популярных ЖК, реализация которых идет уже давно, появилось несколько новых названий, представленных крупными девелоперами — «Тринити», «Крылья», «Театральный квартал». Все они находятся в границах «старой Москвы», а цены на предлагаемые квартиры начинаются со вполне приемлемых величин.
Тем не менее, начальная стадия реализации этих проектов совпадет с введением новых «правил игры» — проектного финансирования, предполагающего «заморозку» денег покупателя на специальных эскроу-счетах до передачи ему ключей. Застройщик в этой ситуации будет вынужден либо использовать собственные средства, либо обращаться в банк за кредитом, что не может не сказаться на стоимости квартир.
«Новые требования к застройщикам: позволит ли это защитить покупателей новостроек?»
-
Смогут ли вводимые новшества реально помочь покупателям новостроек?
- Чем это обернется для девелоперов?
- Станет ли 1-е июля 2019 года началом новой эпохи на рынке недвижимости?
Данным вопросам был посвящен круглый стол, организованный Российским Форумом лидеров рынка недвижимости (RREF).
Свое мнение по обсуждаемому вопросу там высказывали спикеры, не понаслышке знакомые с разработкой поправок в ФЗ № 214 от 25.12.18, и говорили они о том, как принятые изменения коснутся работы застройщиков и риэлторов, и как они могут отразиться на поведении покупателей недвижимости.
Модераторам круглого стола выступала Ирина Радченко, председатель Международного Клуба инвесторов «ИНТЕГРАЦИЯ» и вице-президент Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН). Открывая его работу, она выразила надежду, что поднимаемые темы, предполагающие изложение разных точек зрения, действительно вызовут живой диалог между спикерами и слушателями.
Ирина высказала собственное мнение — риск для покупателей новостроек, несомненно, снизится, но одновременно ослабеет и главный драйвер продаж — дисконт на «этапе котлована», так как он, по сути, является функцией этого риска. Новостройки сразу будут продаваться по цене готовой квартиры и перестанут быть выгодной покупкой, так как потеряют главный — ценовой — козырь в конкуренции со вторичном рынком. Поэтому «вторичка» может стать более привлекательной для тех, кто хочет быстро въехать в новое жилье.
Это мнение поддержала в своем выступлении Наталья Воронцова, руководитель юридического департамента компании KASKAD Family. Она сказала, что после введения поправок в ФЗ № 214 том виде, в каком они были приняты в конце прошлого года, в ее компании цены на старте продаж станут равны ценам на готовые таунхаусы.
Валерий Казейкин, заместитель председателя Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете ГД РФ, выразил сомнения в том, что рост цен на новостройки будет значительным. Приведя в пример Белоруссию, где после начала работы с использованием эскроу-счетов ввод жилья снизился на 30%, а цены повысилась на ту же величину, он отметил, что в нашей стране такому скачку будет препятствовать большое количество нереализованного жилья. По его словам, «в бетоне» стоят два годовых ввода квартир, и они будет «давить» на цены, не давая им резко рвануть вверх.
С тем, что рынок затоварен, согласился и Гасан Архулаев, генеральный директор и управляющий партнер ГК РОДИНА. Он тоже прогнозирует рост цен, но весьма умеренный, поскольку платежеспособный спрос в России несколько лет находится на невысоком уровне и сильно зависит от доступности ипотеки и наличия госпрограмм.
Так кто же и зачем покупает недвижимость на первичном рынке? Можно ли спрогнозировать изменение их поведения в свете вводимых новшеств?
Ирина Радченко предложила разделить покупателей на три категории:
-
Тех, кто покупает квартиру, чтобы жить в ней,
-
Тех, кто хочет купить жилье «впрок» — несовершеннолетним детям, родственникам, планирующим переезд, например, с севера после выхода на пенсию,
-
И тех, кто делает это в расчете на дальнейшее повышение рыночной стоимости своей недвижимости.
По ее мнению, переход на эскроу-счета оставит на рынке новостроек покупателей только из первой категории. Содержание квартиры, купленной «на вырост», на фоне постоянно растущих тарифов ЖКХ и налога на недвижимость становится довольно дорогим удовольствием, а уход в историю низких цен на старте продаж лишает покупку инвестиционной привлекательности.
Тему инвестиций затронули многие спикеры. Они отмечали, что когда-то квартира действительно была очень выгодным вложением денег, но эти времена давно прошли. В наши дни банковские депозиты обгоняют по доходности вложения в жилую недвижимость, которая, по мнению Ирины Радченко, всегда была самым слабым инвестиционным инструментом.
Развивая эту тему, Гасан Архулаев отметил, что для частного инвестора, не располагающего серьезными деньгами, самым эффективным их вложением будет покупка помещений коммерческого назначения для сдачи их в аренду, например, небольшим предприятиям общепита. Однако не все так просто. Многие люди не воспринимают всерьез предложения подобного рода, настолько глубоко укоренилось в массовом сознании отождествление недвижимости и жилья.
__________
Агентство недвижимости ЦДН не только разделяет мнение спикера, но и предлагает свой большой опыт подбора вариантов нежилых помещений для инвестиций. За 10 лет операций с коммерческой недвижимостью наши эксперты помогли очень многим клиентам расширить свое представление о возможностях, которые предоставляет им рынок недвижимости, и успешно воспользоваться ими.
Читайте так же:
___________
Григорий Полторак, вице-президент РГР, считает, что абсолютное большинство покупателей квартир не могут считаться инвесторами. Их подход чисто потребительский, у них отсутствует психология инвестора, они не умеют оценивать риски и не готовы к потерям, неизбежным при любой инвестиционной деятельности. Для людей такого типа, по его мнению, законодательные нововведения создадут дополнительные трудности и могут перенаправить спрос в сторону вторичного рынка.
По его мнению, новый порядок работы выгоден банкам, поскольку туда направятся за кредитами те застройщики, у которых не будет хватать оборотных средств на реализацию проектов. Однако складывающаяся ситуация возлагает на банки особую ответственность — им предстоит доказать свое умение профессионально работать с новым пулом заемщиков — застройщиками «средней руки». Они привыкли к бесплатным деньгам дольщиков, а теперь, обслуживая кредит, будут вынуждены поднять цены. Поскольку спрос и без того мал, новые правила заставят их всеми способами сокращать себестоимость проекта, а покупателя — умерить свои запросы или отказаться от покупки.
В ответ на это прозвучал вопрос из зала: «Кто будет контролировать качество работ, себестоимость которых придется снижать?» Отвечая на него, Гасан Архулаев отметил, что контроль качества проводится в два этапа — и силами самого застройщика, и Госстройнадзором. Что же касается себестоимости, то, по его словам, многие застройщики привыкли к использованию импортных комплектующих и инженерного оборудования, и замена его на отечественные аналоги способно значительно снизить стоимость работ. Однако такой подход требует настоящего профессионализма специалистов отдела закупок застройщика.
Надо сказать, что многие спикеры критиковали планируемые нововведения, полагая, что они ухудшают положение и застройщиков и покупателей, причем последствия резких изменений на рынке недвижимости, особенно в регионах, ударят и по всей совокупности экономических связей, как говориться, «на местах». Строительство, как принято считать, тянет за собой не менее шести смежных отраслей — мебельные фабрики, услуги по ремонту и отделке а также множество других производств, создающих рабочие места и налогооблагаемую базу. Просчитаны ли были экономические последствия принятых поправок в ФЗ № 214 их авторами?
Тем не менее, высказывались и мнения, что проектное финансирование будет способствовать санации рынка, поскольку во многих регионах существует масса компаний, строящих что попало и где попало, без согласований. По мнению Гасана Архулаева, лидеры отрасли займут место ушедших и фатальных для экономики последствий удастся избежать.
Так или иначе, рынок вторичного жилья с июля текущего года никуда не денется, будут возводиться новые ЖК и новые квартиры будут находить своих владельцев. Да, игра будет вестись по другим правилам, но это не повод отложить улучшение своих жилищных условий. Следите за изменениями на рынке, делитесь своими планами с Агентством недвижимости ЦДН, и наши специалисты помогут вам использовать новые возможности с максимальной выгодой!