Общаясь с посетителями на выставке «Недвижимость от лидеров» я часто слышал вопрос: «можно ли ориентироваться на цены, указанные продавцами в объявлениях на популярных рекламных площадках? Как соотнести ожидания продавца с реалиями рынка, которые скорректируют цену?» Спрашивали об этом, как правило, те, кто всерьез намеревался решать квартирные вопросы самостоятельно. Я не отговаривал своих собеседников от таких планов. Опыт показывает, что те из них, кто всерьез вникал в тонкости процесса, потом возвращались, поскольку осознавали неприемлемые для себя риски.
Сейчас, в период самоизоляции и работе «на удаленке», активность на рынке недвижимости Москвы изменилась. Спрос на вторичную недвижимость стал «отложенным», и сейчас, сидя дома, многие потенциальные продавцы и покупатели тщательно изучают все доступные интернет-ресурсы. Что нужно знать, чтобы адекватно воспринимать указанные там цены, не тешить себя иллюзиями и, продавая квартиру, не завышать ее стоимость? Именно этим часто грешат самостоятельные продавцы, не имеющие опыта работы на рынке недвижимости и ориентирующиеся на самый дорогой объект, который, как они считают, похож на продаваемую квартиру.
Как определить цену сделки с недвижимостью
- Первый способ: сравнительный анализ цен на аналогичное жилье в своем районе и там, где стоимость квадратного метра почти равна;
- Второй способ: так называемый «затратный». Он учитывает себестоимость строительства, разрешительной документации, подвода коммуникаций и т.д. Требует большого объема исходной информации и применяется, в основном, на рынке загородной недвижимости (ссылка на статью о ней, когда появится).
- Третий способ: применяется для оценки недвижимости, используемый для бизнеса и основан на изучении возможности получения прибыли от данного объекта. В основном используется при работе с коммерческой недвижимостью.
Высокую точность можно получить при использовании одновременно двух способов. Есть формулы, которые используются при определении цены, они учитывают инфляцию, ставку рефинансирования ЦБ, ценовую динамику рынка… Но мы сейчас говорим о сделках с жильем, которую готовит человек, в нашем ремесле несведущий. Он считает риэлторов простыми посредниками, и изучает открытые базы недвижимости – так называемые классифайды. Именно такие люди составляют значительную часть аудитории «Авито», ЦИАН и прочих порталов, предоставляющих информацию бесплатно.
Помимо этого, есть базы, которые рассчитаны на игроков рынка недвижимости. Там, помимо актуальной информации, существует архив объявлений. Доступ к таким базам осуществляется по абонентской плате, которая сопоставима со стоимостью профессиональной оценки, включая составление оценочного альбома. Но есть ли смысл платить, если надо оценить только одну квартиру? Ведь для тех, кто организует сделку самостоятельно, приоритетом является экономия…
Иногда, желая минимизировать затраты, самые ушлые продавцы обманывают сами себя.
Они делают вид, что хотят продать квартиру через агентство – звонят, назначают встречи, на осмотр выезжают агенты и называют возможную цену продажи квартиры. Но здесь есть одна деталь, неочевидная для хитрецов. Приезжающие специалисты могут иметь разную квалификацию, а визиты эти происходят до заключения договора. Следовательно, агентство не несет ответственность за результаты такой оценки, на данном этапе, как правило, очень приблизительной. Кстати мы, специалисты, считаем нормой погрешность в 10%, даже если оценка проводилась профессионалами.
Иногда мне приводилось слышать мнение, что цены, максимально приближенные к ценам сделок, следует искать на сайте Росреестра. Да, там указаны цены реальных договоров, но вот в договорах-то они часто по разным причинам занижаются.
На самом деле узнать статистику ценреальных на сделках крайне тяжело даже профессионалу. Эти данные нигде не публикуются, даже для «внутреннего потребления» риэлторским сообществом, хотя разговоры на эту тему иногда ведутся. Анализ закрытых баз тоже мало что дает – там отражается только начальная стоимость и стоимость, после которой объявление было снято с публикации, при этом совсем не обязательно это было связано с продажей. Однако профессионал имеет опыт и интуицию, связи с коллегами, контакты в рамках профессиональной гильдии. Все это помогает ему достаточно точно оценивать объекты, с которыми приходится работать.
Тем не менее, даже при отсутствии такого опыта есть возможность спрогнозировать цену на свой объект на основании изучения общедоступных баз. Существует метод оценки на основании исследования большой выборки цен. Продавцам я советую найти как можно больше аналогичных квартир в ближайших окрестностях (не меньше 10), составить их список по убыванию цен и взять за основу три нижних пункта этого списка. Цена сделки с вашей квартирой будет в этом диапазоне. Если у объекта есть индивидуальные положительные особенности, которые выделяют его из ряда подобных (вид из окна, замечательные соседи), то можно расширить ценовые ожидания до пятого пункта списка. Иногда создать такие особенности можно искусственно – мне удавалось продать квартиру на 10% дороже аналогичных в том же доме за счет грамотно проведенной предпродажной подготовки, включающей небольшой косметический ремонт и генеральную уборку перед показом.
Читайте также: Памятка для продавцов
При оценке глазами покупателя следует из 10 найденных цен отбросить самую верхнюю, и ориентироваться на диапазон от второго до четвертого пункта. Однотипные квартиры в разных домах могут отличаться в цене на 10-15%. Но, выбрав ценовой диапазон, очень важно правильно учесть индивидуальные характеристики вашей недвижимости.
Продавец, как правило, назначает цену, завышенную примерно на 5%, покупатель же видит ее на 5% ниже среднерыночной. Если они пойдут навстречу друг другу, то сделка состоится. Понятно, что владельцу это сделать очень непросто.
Изучая предложения, надо понимать, от кого они исходят.
Если продавцом квартиры выступает одно агентство недвижимости, имеющее хорошую репутацию и имя на рынке, то, скорее всего, цена будет адекватна. Иногда квартиру продают одновременно много риэлторских агентств. Тогда разброс цены на одну и ту же квартиру становится очень велик, на такую цену нельзя ориентироваться и в список вносить ее не надо. Не следует также ориентироваться и на квартиры «от собственника».
В объявлениях ЦИАН есть пометка, позволяющая понять, что продавцом выступает собственник. Вопреки мнениям о том, что у него покупать выгоднее, обычно в этом случае цена превышает рыночную (о причине этого мы уже говорили). Даже если об этом в объявлении прямо не сказано, по ряду косвенных признаков можно определить индивидуального продавца – его контакты встречаются редко, а продает он только один объект.
Мы уже давно живем в цифровом поле, оставляя после себя «цифровой след». У профессиональных риэлторов есть история продаж, отзывы, по которым можно судить о их квалификации. Чем продавец – риэлтор или агентство – квалифицированней, тем предложенные им цены адекватней.
В свою очередь, агенты Центрального Департамента Недвижимости тоже могут помочь вам правильно определить цену планируемой сделки, для этого вы можете позвонить по телефону 8 (495) 661-31-75, или оставить заявку на обратный звонок, и специалист перезвонит в удобное для вас время. Время приема звонков с 09:00 до 22:00 часов ежедневно.
