Должна ли компания быть гарантом безопасности сделки?
Об этом размышляет генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин:
Никто не будет отрицать, что залогом безопасности сделки являются надежные помощники. Но все ли компании выдают людям на руки письменное заключение о покупаемой квартире?
Не могу говорить за всех коллег, наше агентство обязательно проводит экспертную оценку объекта недвижимости и предоставляет подробное письменное заключение.
Читать подробнее: Юридическое заключение
Агентство ЦДН было своеобразным пионером в данном вопросе. В 2009 году, когда в основном все риэлторские услуги были комплексными, то есть была только одна услуга, в которую входили и сопровождение, и подбор, мы были в лице первых, кто раздробил ее на три типа и начал предлагать их покупателям квартир на выбор.
То есть мы оставили комплексное сопровождение сделки, в которое входил подбор объекта с нуля, юридическое сопровождение и проверка.
Второй услугой стало юридическое сопровождение сделки. Клиент приходил к нам уже с подобранной квартирой, а нашими задачами стали: торг, внесение аванса, проверка юридической чистоты объекта и выдача по нему юридического заключения. Если с квартирой было все нормально, то мы сопровождали саму сделку до момента обмена актами приема-передачи, ключами, всеми квитанциями и документами.
Третьим вариантом услуги стала только юридическая проверка объекта недвижимости. То есть человек находил объект и, возможно, уже вносил за него аванс самостоятельно либо с агентом, а к нам обращался с целью перепроверить квартиру. То есть одно мнение хорошо, а два лучше. Поэтому люди обращались, предоставляя нам все документы по объекту. Мы делали запросы, проводили юридические экспертизы, после чего предоставляли в письменной форме подробное юридическое заключение с комментариями о том, что было сделано, что было проверено, какие возможно стоит запросить дополнительные документы и рекомендации, стоит ли вообще приобретать данную квартиру.
Потом подобные услуги начали развиваться на рынке, их стали предлагать другие агентства недвижимости, а затем и крупные банки. Например, сегодня «Сбер» предоставляет услуги по юридической оценке объекта недвижимости. Разница заключается лишь в том, что именно включают в подобную услугу.
Анатолий Юрьевич, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – это тоже угроза? Говорят, что выявить это бывает не всегда просто
Давайте для начала разберемся в терминологии.
- С юридической точки зрения недееспособным либо ограниченно дееспособным гражданин может быть признан только через суд.
- Если человека таким признали в судебном порядке, то над ним устанавливается опека. То есть появляется человек, который, как с несовершеннолетними детьми, будет принимать за него решения.
Сделки с недвижимостью, когда собственник признан недееспособным либо ограниченно дееспособным, проводят с одобрения органов опеки и попечительства. С ними нет никаких проблем.
Если же говорить о более высоких рисках проведения сделок с недвижимостью, собственниками которых являются люди, находящиеся на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то они, действительно, существуют.
Выявить такого собственника может быть достаточно тяжело, потому что он может не состоять на учете в государственной структуре, а лечиться, например, в частных клиниках. Сегодня достаточно много подобных учреждений, пациенты, которых нигде не фиксируются.
Другой вопрос, что если человеку необходимо будет сделку с недвижимостью оспорить, то он должен все-таки находиться на учете в государственных учреждениях. В судах данный факт принимают во внимание.
Конечно, для проведения сделки купли-продажи мы обязательно проверяем всех собственников на предмет находятся ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. То есть требуем от наших продавцов предоставить справку о прохождении медицинского освидетельствования у врача, и справки о том, что они не находятся на данных учетах. Это довольно простая и стандартная процедура, подобные справки выдаются для получения водительских удостоверений, разрешений на ношение и хранение оружия для охотников.
Кроме этого, мы получаем данную информацию через другие наши источники, которые не можем разглашать. После чего сопоставляем информацию, которую получаем официальным путем, с тем, что говорят источники.
То есть моменты такие бывают, и проверку продавца квартиры необходимо обязательно проводить на предмет, состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Мы как эксперты и как люди, которые занимаются недвижимостью постоянно, умеем это замечать. В практике был не один случай, когда приходилось отказываться от сделки, если человек проговаривался на каких-то достаточно простых вопросах.
Если есть сомнения, то лучше пригласить на помощь агентство недвижимости или опытного юриста. Как минимум не лишним будет поговорить с соседями. Они могут знать об особенностях собственника продаваемой квартиры.
Мне в одной риэлторской фирме однажды сказали, что ходить по судам – это не их дело. Мол, мы поможем клиенту найти адвоката, а он пусть судится… Как бы вы прокомментировали данное высказывание? Выходит, что фирма не всегда гарантирует.
С одной стороны, агентства не занимается судебной практикой. Специалисты занимаются поиском и подбором объектов недвижимости, а также сопровождением сделок. Их задача – сделать так, чтобы сделка купли-продажи вообще не стала причиной судебного процесса. Однако никто не застрахован от того, что сделку могут оспорить.
С другой стороны, сегодня риэлторские компании могут предложить различные услуги. У многих есть свои юридические отделы и штатные юристы, которые смогут защитить своего клиента в суде. Например, в нашем агентстве недвижимости ЦДН есть сильный юридический отдел. Своим клиентам мы можем предложить услуги в комплексе. Если вдруг кто-то попытается оспорить нашу сделку в суде, то мы можем помочь и с этим. У нас есть для этого компетентные адвокаты. Я и сам дипломированный юрист с практикой судебных дел.
Однако мы стараемся делать все для того, чтобы до этого не доводить. Проводим сделки с недвижимостью идеально с юридической точки зрения, делаем и предусматриваем все, чтобы потом сделку невозможно было оспорить. То есть, составляем подробный договор, собираем и проверяем все документы, оплату производим только безналичным путем и т.д.
Кроме того, хочу заметить, что любую сделку на рынке недвижимости можно попробовать оспорить. Ни одно агентство недвижимости сегодня не сможет гарантировать, что этого не случится. Задача грамотного юриста и хорошей риэлторской компании сделать так, чтобы даже оснований подать в суд не было.
Тогда может квартиру перед покупкой застраховать? Помогает ли документ со стороны страховой компании?
Ни одна страховая компания не возьмется страховать объект недвижимости по титулу. Раньше такие предложения были, но за последние два-три года я таких не встречал. Возможно, где-то есть, но, если мы говорим про самые известные и крупные страховые компании страны, которые обладают ресурсами, чтобы в случае негативного сценария возместить стоимость квартиры в полном объеме, то они от страхования недвижимости по титулу отказались.
Страхуют они квартиры только тогда, когда человек берет ипотеку, причем не на полную стоимость, а лишь на сумму, которая берется в кредит.
Возможно, если у объекта недвижимости прямо идеальные документы, по которым вообще не может быть никаких проблем, то в индивидуальном порядке получится договориться со страховой по какому-нибудь индивидуальному тарифу. Правда, в этом случае стоимость страховки может оказаться выше стоимости всей риэлторской услуги, включающей поиск, подбор, юридическую проверку квартиры и сопровождение сделки. Либо будет сопоставима с ней по цене.
Поэтому мы сегодня дополнительную страховку квартиры перед ее покупкой как инструмент не рекомендуем, так как это не очень работает.
Ранее, лет 10-15 назад, мы иногда рекомендовали своим клиентам дополнительную страховку. Бывали случаи, когда, проводя проверку квартиры, мы встречали пробелы в ее истории. Например, не могли найти документы за какие-то периоды. В таких случаях мы потенциальным покупателям рекомендовали обратиться за страхованием титула в страховую компанию. Тогда это работало.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН