Ситуацию на рынке вторичного жилья – спрос, предложение, динамику цен за квадратный метр – в значительной степени определяют условия по ипотеке, так как основная масса сделок осуществляется с привлечением кредитных средств. 

С учетом значительного повышения ключевой ставки ипотека становится все более дорогой и менее доступной для россиян. Пока спрос и цены на рынке поддерживаются за счет того, что банки определенное время сохраняют старые условия по ранее одобренным кредитам. Обычно условия для одобренных клиентов удерживают до трех месяцев, в отдельных банках до четырех. До середины декабря активность в сегменте будут поддерживать покупатели, которые могут приобрести жилье по более низким ставкам. 

Далее рынок вторичного жилья неминуемо ожидает охлаждение. Спрос начнет падать, что приведет к коррекции цен. Однако данный эффект будет наблюдаться не сразу. Результаты от изменений ключевой ставки, основное повышение которой случились во второй половине августа, будут видны где-то через полгода. Соответственно, заморозку спроса и разворот цен мы увидим в феврале-начале марта 2024-го. 

Самое главное — что будет с ценами на недвижимость в Москве?

Что касается стоимости квадратного метра, то ее изменения будут неравномерными для различных объектов. 

В целом последние два года на рынке мы наблюдали постоянный рост цен, за исключением нескольких периодов охлаждения спроса, связанных с глобальными внешними событиями. В такие периоды недвижимость дорожает вся без исключения, как ликвидная, так и менее ликвидная. Можно сказать, что формируется некий пузырь цен. 

В момент стагнации после периода роста объекты дешевеют по-разному. Цены на квартиры более интересные с точки зрения локации, года постройки и состояния дома, класса и престижности ЖК если и начинают падать, то незначительно. А вот неликвидные объекты, то есть расположенные в домах старого фонда, с невостребованными планировками, в не самых престижных районах, могут резко обвалиться в цене. 

Если на рынке в следующем году не произойдет глобальных позитивных переломов, а условия по ипотеке сохранятся на примерно тех же уровнях, что сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся до 5%. В старом фонде возможно падение цен и рынка на 15-20%.

Развитие рынка жилой недвижимости Москвы в 2024 году будет зависеть от ситуации со льготной ипотекой

Государственная программа поддержки работает до 1 июля 2024 года. До этого времени рынок будет развиваться без каких-либо резких изменений.

Если в будущем ее отменят либо заменят на другую, то необходимо смотреть, что будет дальше. Возможно, программу трансформируют, сделают более адресной, направленной на поддержку каких-то отдельных категорий лиц. Например, расширят семейные программы, либо усилят военную ипотеку. Исходя из этого рынок жилья начнет адаптироваться к новым условиям.

Если же программу господдержки ипотеки не продлят, то мы увидим большое количество новых предложений и инструментов, стимулирующих покупку жилья, от застройщиков и банков, как это уже было в сложные года – в 2014-2015, 2009-2010, когда мы переживали кризисы 2008 года и 2014 года.

UPD 29.02.2024 из Послания Путина Федеральному собранию

1. Программа льготной ипотеки будет продлена до 2030 года с сохранением базовых параметров. 
2. Особое внимание будет уделено семьям с детьми до 6 лет. Ставка кредита останется на уровне 6%.

3. Продлено предоставление выплаты в 450 тысяч рублей на погашение ипотеки при рождении третьего ребенка. 

   Планируется внести законопроект о предоставлении бесплатного сертификата на жилье семьям, в которых родился пятый ребенок.