09.12.2021

О продаже апартаментов в 2021 - 2022 году


Продажа апартаментов в Москве


Купить апартаменты в Москве и просто, и сложно. С одной стороны, выбор велик – в последнее время девелоперы ежегодно выводят на рынок множество новых крупных проектов; с другой стороны далеко не все желающие приобрести такой вид недвижимости в полной мере представляют себе его специфику и могут сделать такой выбор, который не заставит их через пару лет кусать локти. 

Реклама предлагает потенциальным покупателям множество вариантов:

  1.  В первую очередь, это многофункциональные комплексы, сочетающие в себе жилье, офисы и апартаменты, под которые отведены отдельные корпуса. Предлагаются они и в офисно-торговых объектах. Как посчитали аналитики компании «Метриум», в I полугодии 2021 года на рынке появилось 10 новых проектов, включающих в себя апартаменты. Всего же в этот период продажи шли в 69 комплексах, а общая площадь предлагаемых помещений составляла 191 тыс. кв. метров. Среди них есть и студии площадью 12,5 кв. метров, и многокомнатные хоромы в 200-240 кв. метров. 
  2. По мнению ряда экспертов, в III квартале 2021 года доля апартаментов составляла около 10% предложений первичного рынка. При этом средний уровень цен на них продолжает отставать от цен на аналогичные квартиры на 10-20%, а иногда – и на 30%. Такое наблюдалось летом 2020 года в ЖК «Облака», который расположен рядом с железнодорожной станцией «Люберцы». Эта разница не меняется несколько лет, хотя сами цены за это время заметно подросли. 

Кстати, стоит отметить, что большинство банков предоставляют ипотечные кредиты для покупки апартаментов, а вот материнский капитал для этих целей использовать нельзя.

Не всегда рынок предлагает новостройки – спад спроса на коммерческую недвижимость вынуждает некоторых девелоперов перестраивать под апартаменты бывшие офисные здания. Ну и, конечно, до сих пор пользуются спросом комплексы, представляющие собой реконструированные корпуса заводов и фабрик первой половины XX века. Все большую популярность приобретают и апартаменты на месте бывших коммерческих помещений на нижних этажах жилых домов. 

IMG_8936.jpg

Именно такой тип недвижимости и предлагает своим клиентам агентство недвижимости ЦДН. На наш взгляд, это оптимальный вариант как для покупателей, подбирающих помещение для проживания, так и для инвесторов. Почему мы так считаем? 

Многие знают, что в перечень типов жилых помещений, приведенный в статье 1 Жилищного кодекса РФ, апартаменты не входят и являются разновидностью помещений коммерческих. Однако не все могут правильно оценить разницу в регулярных расходах владельца квартиры и апартамента, а также «примерить на себя» те нюансы быта, с которыми придется столкнуться обитателю апартаментов, пусть даже внешне они не будут отличаться от квартиры. Тем, кто обращается к нам с просьбой подобрать апартаменты, мы предоставляем исчерпывающую информацию обо всех юридических и ценовых аспектах покупки этого типа недвижимости.  


Налоги на апартаменты в Москве (2021 - 2022 год)

В частности, речь идет о том, что стоимость владения апартаментами одинаковой площади, расположенными в разных типах зданий, может отличаться в разы. 

  • Ежегодный налог (речь идет о Москве) на те из них, которые изначально предназначены для проживания или переведены из чисто нежилого фонда в эту категорию, составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а на те, которые по документам так и остались коммерческими – офисами или производственными помещениями – 1,5%, а то и 2%. 
  • По такой же ставке облагаются и апартаменты, предназначенные для проживания, если они расположены в многофункциональном комплексе, где торговые и офисные помещения занимают больше 20% общей площади. Правда, кадастровая стоимость апартаментов раза в полтора ниже, чем у аналогичных квартир. 

Завершая тему налогов, надо отметить, что зачастую в процессе строительства застройщик не всегда может гарантировать, что после сдачи объекта Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) не отнесет его к категории объектов с повышенным налогообложением. Именно поэтому в агентстве недвижимости ЦДН предлагают своим клиентам помещения в уже сданных домах, в которых ставка налога невелика и заранее известна нам, а значит, и покупателю. 


Квартплата за апартаменты

Собственники апартаментов, расположенных в многофункциональных комплексах, часто сталкиваются и с более дорогими коммунальными услугами. В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» говорится, что «собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания». 

То есть, собственники апартаментов являются совладельцами красиво отделанных вестибюлей офисных зданий и других общественных пространств, требующих дорогого обслуживания, стоимость которого равномерно распределяется на всех владельцев нежилых помещений комплекса. 

Помимо этого, инженерные сети апартаментов, которые до изменения своего статуса были офисными или производственными площадями, почти всегда не соответствуют требованиям, предъявляемым к инженерным сетям жилых помещений. Что же касается предлагаемых нами объектов, то они, располагаясь на нижних этажах жилых домов, подключены к их инженерным сетям, а плата за коммунальные услуги практически равна той, которые платят их соседи – владельцы квартир. 

Тот факт, что предлагаемые нами помещения расположены в жилых домах, обеспечивает в их отношении:

  1. Соблюдение всех санитарно-гигиенических норм, предусмотренных для жилых помещений; 
  2. Наличие в непосредственной близости соответствующих объектов инфраструктуры – школ и детских садов, поликлиник и магазинов, станций метро и маршрутов общественного транспорта.
  3. Все это отличает их от апартаментов в многофункциональных и торгово-офисных комплексах, для которых, как известно, нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, качеству строительства и социальной инфраструктуре. 
  4. Кроме всего прочего, соседями наших клиентов будут обычные семьи; а в некоторых категориях зданий с апартаментами разрешается их использование в качестве офисов, учебных аудиторий и т.д., что в сочетании с отсутствием требований к уровню шума весьма затрудняет нормальную жизнь. 

IMG_8959.jpg

Прописка в апартаментах

Как известно, нежилой статус апартаментов делает невозможным постоянную регистрацию в них. У нас часто спрашивают, изменится ли эта ситуация, будут ли в обозримом будущем апартаменты приравнены к жилым помещениям? Этим вопросом интересуются те, кто хотел бы и сэкономить на покупке, и, в дальнейшем, прописаться и платить все налоги по тарифам для жилых помещений. К сожалению, однозначно ответить на этот вопрос пока нельзя, хотя разговоры на эту тему ведутся уже несколько лет. 

Существует законопроект № 1162929-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». 

Однако он еще не прошел все этапы рассмотрения в Государственной Думе. Кроме того, среди экспертов нет единого мнения о том, каких разновидностей помещений, формально являющихся апартаментами, новый закон коснется. 

Также неясно, будет ли он иметь обратную силу. В этой связи мы не советуем нашим клиентам увязывать свои планы с перспективами принятия этого закона. Отсутствие постоянной регистрации при наличии временной в большинстве случаев никак не мешает обычному образу жизни, а предлагаемые нами помещения относятся к категории апартаментов гостиничного типа. Они ничем не отличаются от квартир, и поэтому временная регистрация в них вполне возможна.   

В этом материале мы коснулись только малой части проблем, связанных со спецификой покупки апартаментов. Тема эта очень обширна, поскольку само слово «апартаменты» до сих пор не имеет однозначного юридического определения и по-разному применяется к самым разным объектам коммерческой недвижимости, используемой для проживания. 

Если эта тема вас по-настоящему заинтересовала, то мы предлагаем связаться с нами. Вы получите ответы на свои вопросы и нам удастся найти баланс в решении задач, которые вы перед собой ставите. 




Возврат к списку


ООО Центральный Департамент Недвижимости https://cdnk.ru/local/templates/cdnk/resources/img/logo.png https://cdnk.ru/local/templates/cdnk/resources/img/logo.png Покупка и продажа всех видов недвижимости. Быстро и безопасно поможем с продажей вашей квартиры! Контакты:
Адрес: метро Парк Культуры, Зубовский бульвар 4 стр. 1, 4-й этаж, офис №414, дальний подъезд от метро, вывеска «Союз Журналистов России» 19021 Москва,
Телефон:+7 (495) 661-44-43, Электронная почта: info@cdnk.ru