Новые требования к строительным компаниям
В конце июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон, несущий в сферу долевого строительства существенные изменения
В первую очередь Законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ определены новые требования к строительным компаниям. Теперь жилье разрешается строить только хозяйственным обществам (АО, ПАО, ООО). Наряду с этим компания должна обладать опытом возведения многоэтажных домов (не менее 3 лет) и иметь в своем названии словосочетание «специализированный застройщик». Такой статус может быть получен в результате участия в течение нескольких лет в строительстве в качестве генерального подрядчика или в роли технического заказчика. А кроме того, застройщик обязан иметь положительное заключение экспертизы проектной документации.
Собственные средства застройщика
Что касается финансовой устойчивости компании, то обязательными требованиями становятся: наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% стоимости строительства и на дату направления проектной декларации не менее 10% от общей суммы планируемого к реализации проекта на банковском счете; отсутствие обязательств по кредитам и обеспечению исполнения обязательств третьих лиц. При этом обязательства строительной компании, которые не связаны с получением средств по ДДУ и возведением объектов недвижимости, в пределах одного разрешения на строительство не должны превышать 1% от стоимости проекта, что исключает возможность ведения нецелевой деятельности.
На что застройщики не имеют права?
На ограничение занятия другими видами бизнеса помимо строительства направлены и такие меры, прописанные в Законе, как запрет на получение кредитов и займов на цели, не связанные со строительством, на выпуск и выдачу ценных бумаг и облигаций, на приобретение акций и иных ценных бумаг третьих лиц, на выдачу ссуд и займов, на создание коммерческих и некоммерческих организаций и участие в их капиталах своими средствами либо имуществом. В рамках одного разрешения на строительство застройщики не имеют права на совершение сделок, не связанных с возведением объекта и привлечением средств дольщиков.
Законом для строительных компаний также были введены следующие финансовые ограничения: собственные расходы застройщика не должны быть выше 10% стоимости проекта; общая сумма авансовых платежей по проекту не может превышать 30% от суммы проекта (при этом они должны направляться лишь на строительство и подготовку проектной документации. Учет средств, полученных от участников долевого строительства, застройщики обязаны вести по каждому дому в отдельности. Кроме того, усилен контроль за банковскими операциями строительных компаний. При перечислении средств третьему лицу застройщик обязан теперь вместе с распоряжением о переводе средств направлять в банк документы, подтверждающие реальность сделки.
Фонд защиты прав граждан
Центральным элементом нового закона 2017 года является создание Фонда защиты прав граждан, участников долевого строительства. Эта мера была обусловлена необходимостью изменения способа обеспечения обязательств строительных компаний в целях возвращения средств участникам долевого строительства. Застройщики должны производить обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы по каждому ДДУ. И из этих средств в случае банкротства строительной компании гражданам будет выплачиваться компенсация. Требование к прозрачности деятельности обеспечивается обязательством размещения один раз в квартал бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения на собственном сайте застройщика.
Таким образом, следует ожидать, что новые нормы окажут на строительный рынок положительное влияние, однако в силу того, что не многие компании будут способны выполнить все требования Закона, это ослабит конкуренцию и приведет к сокращению объемов строительства жилья.