Что сейчас происходит на рынке недвижимости Москвы в 2020?

Можно быть уверенным только в одном – он, несмотря на все происходящие события, продолжает существовать, спрос и предложение не исчезли, застройщики выводят на рынок новые ЖК, а агентства успешно помогают покупателям и продавцам найти друг друга... Тем не менее, можно выделить несколько особо заметных событий, заслуживающих особого внимания.

К сожалению, среди многих разнонаправленных тенденций, влияющих сегодня на состояние рынка, есть одна стабильно негативная – неуклонное снижение реальных доходов населения. Именно поэтому в последние годы доля сделок с участием ипотечных денег неуклонно росла и сейчас превышает на первичном рынке 67%, а на вторичном – 45%. Неудивительно, что самой популярной темой весны этого года стало государственное субсидирование процентов по ипотечным кредитам – та самая «ипотека под 6,5%». Она подтолкнула затухающий спрос и переориентировала его на относительно недорогие предложения первичного рынка.

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, выступая на совещании о мерах по поддержке строительной отрасли и ЖКХ, заявил, что программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% за месяц работы принесла в строительство около 40 млрд. рублей. «Та мера, которую мы приняли в мае, по субсидированию ипотечной ставки, дала просто колоссальный эффект. Уже порядка 40 млрд. рублей пришло в стройку, 80 тыс. кредитов заявлено, то есть 80 тыс. семей могут за месяц улучшить жилищные условия», – подчеркнул вице-премьер.

Исследование, которое провел Райффайзенбанк совместно с консалтинговой компанией MACON показали, что льготной ставкой на момент ее введения были намерены воспользоваться 86% респондентов, рассматривающих покупку жилья с использованием кредитных средств. Из них 70% думают о приобретении квартиры для себя и своей семьи, 20% – для детей или родителей. Оставшиеся 10% составляют потенциальные инвесторы, желающие если не приумножить, то хотя бы сохранить сбережения. 56% ответивших заявили, что они решились на покупку жилья именно благодаря льготной кредитной ставке.

Но конвертируется ли этот интерес в реальные сделки? Краткий обзор.

Ряд экспертов считает, что люди, внезапно получив на самоизоляции много свободного времени, стали активно изучать предложения девелоперов, приглядываться и прицениваться, но делали это «на всякий случай», для расширения кругозора. Действительно, некоторые застройщики, например, ГК «Атлант», фиксировали в апреле 2020 двукратный, по сравнению с прошлым годом, рост обращений. «Азбука Жилья» зафиксировала в мае и июне рост спроса относительно 2019 года соответственно на 24% и 13%. Однако пока количество реальных сделок (особенно на вторичном рынке), значительно отстает от прошлогоднего.

Столичный Росреестр приводит данные, согласно которым в апреле 2020 года на первичном рынке жилой недвижимости зарегистрировано всего 3845 ДДУ, что на 49% ниже, чем год назад. В мае – 3093 ДДУ (минус 59%), а в июне спад составил 58%.

На вторичном рынке ситуация несколько иная: в первом полугодии произошло 51 893 случаев перехода права собственности (минус 28% к 2019 году). При этом в марте количество сделок составило почти 113% к прошлогоднему уровню, а в апреле – только 35%.

Игорь Майданов, руководитель столичного Управления Росреестра, так прокомментировал статистику первого полугодия: «По итогам первых двух недель июня к аналогичному периоду мая рост числа зарегистрированных переходов прав по договорам купли-продажи составлял лишь 14%. Однако к концу месяца динамика стремительно выросла на 108 п.п. до 122%. То есть основной всплеск активности на вторичном рынке жилья столицы пришелся на вторую половину июня. Отчасти это обусловлено смягчением ограничительных мер».

Действительно, прекращение работы МФЦ и других государственных структур, от которых зависела возможность оформления сделки, привела к тому, что в марте вторичный рынок практически замер. Ту же выписку из домовой книги, получение которой раньше занимало около 15 минут, приходилось ждать 3-5 рабочих дней.

Одним из самых заметных изменений на рынке стало перемещение ряда этапов подготовки сделок в онлайн-режим, чему способствовал переход на удаленную работу многих организаций, участвующих в этом процессе. Но большинство игроков вторичного рынка так и не сумели приспособиться к полноценной удаленной работе, хотя и были зафиксированы примеры сделок, прошедших целиком в режиме онлайн.

Способствовал снижению спроса и тот факт, что государственное субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам предлагалось только покупателям новостроек, да и цены на них были ниже – 205,8 тыс. руб. за 1 кв. м против 213 тыс. руб. (по данным из открытых источников).

При этом, как считает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, «обвала цен на вторичном рынке недвижимости не произойдет – в данном сегменте продавцы могут довольно долго удерживать желаемую стоимость предложения, не соглашаясь на уступки, поэтому уменьшение ценовых показателей будет довольно медленным».

Анализ цен на «первичку». Будут ли они снижаться вслед за падением спроса?

В Минстрое считают, что, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, предпосылок для этого нет, поскольку сейчас в стране сложился уникальный баланс стоимости квадратного метра и ипотеки, и дальнейшее снижение цен скажется на качестве строительства. Владимир Кошелев, председатель комитета по строительству общественной организации «Деловая Россия», также заявил в конце мая – месяца, когда наблюдалось некотрое снижение цен на новостройки, – что застройщики в регионах работают с минимальной маржой, поэтому дальнейшее снижение цен не имеет смысла.

Действительно, по данным агентства «Азбука жилья», в июне рост цен на московскую «первичку» составил 2,1-2,4%. Кстати, централизованный выкуп нераспроданных остатков квартир и нереализованных прав требований по ДДУ у застройщиков силами АО «ДОМ.РФ» непосредственно никак не повлиял этот рост – первые аукционы в рамках этой программы в московском регионе не проводились.

Тем не менее, говоря об изменениях цен, следует все же разделить новостройки по классам и иметь в виду, используют ли застройщики проектное финансирование или работают «по старинке». Кроме того, сейчас наблюдается невиданная ранее «игра скидок» – девелоперы, оставив «за скобками» свой прайс-лист, предлагают практически каждому клиенту индивидуальные условия – скидку за онлайн-бронирование, компенсацию части процентов по ипотечному кредиту и т.д.

Величина скидок может различаться, но, по мнению аналитиков портала «Индикаторы рынка недвижимости», минимальными они будут в эконом- и комфорт-классе, цены которых подходят под условия программы ипотеки с господдержкой (кредит 12 млн. руб. и первоначальный взнос 20%). Цены на эти объекты по итогам года даже могут вырасти. Однако в границах МКАД подобных новостроек не очень много, основной объем предложения в «старой» Москве формируют проекты более высоких классов с более высокими ценами. Чтобы их продать в нынешних условиях, возможно, потребуются существенные скидки.

Да, 2020 год богат на сюрпризы. Составлять в таких условиях какие-либо серьезные планы очень сложно, исходные данные постоянно меняются. Это касается и операций с недвижимостью. Они всегда требовали к себе самого серьезного отношения, а сейчас для успешного завершения сделок нужна двойная осторожность и абсолютная уверенность в качестве той информации, на основании которой принимались решения.

Специалисты агентства ЦДН, несмотря на все сложности, продолжают успешно оказывать риэлторские услуги в Москве ежедневно. Более того, мы приобрели бесценный опыт работы в новых условиях и готовы использовать его при решении любых нестандартных задач.