Отечественные инвесторы, которые за последние 15 лет привыкли практически к непрерывному повышению цен на недвижимость, пребывают сейчас в некоторой растерянности. Тем не менее и при падении цен можно получать прибыль.
Когда цены на недвижимость росли, доход от инвестиций на этом рынке формировался по большей части за счет спекулятивных операций: покупка жилья на вторичном рынке с целью продажи его через некоторое время по более высокой цене. Однако и при снижении цен заработать на разнице в цене вполне реально, только квадратные метры надо продавать, а не покупать — и через год или два приобрести столько же, но дешевле. По умеренному сценарию в обозримом будущем стоимость жилья на вторичном рынке будет снижаться на 10—15% в год.
Дополнительный доход принесет размещение на банковском депозите средств от продажи квартиры.
При этом вовсе не обязательно иметь в собственности еще одну, поскольку жить можно в квартире, арендуемой на проценты по вкладу (банковские ставки сейчас гораздо выше арендных). Даже крупные банки дают сейчас 11—12% годовых по большим депозитам, в то время как из-за падения ставок затраты на аренду составляют в год не более 3—4% стоимости квартиры. Таким образом чистый годовой доход от размещения средств, учитывая затраты на аренду, составит 7—8%, и налогами он облагаться не будет.
Через год-два при изменении тренда на рынке можно закрыть банковский счет и купить аналогичную квартиру, однако значительно дешевле. Даже при снижении цен на вторичном рынке на 10% в год прибыль составит 17—18% годовых. При этом, чтобы получить такой доход, не придется прибегать к дауншифтингу, снижая качество своей жизни, и нервничать, чтобы не пропустить нужный момент во избежание потерь. Ведь рынок недвижимости инертен в отличие от фондового рынка, и цены здесь не могут вырасти неожиданно, и даже серьезные экономические и политические изменения отразятся на нем с задержкой в несколько месяцев. Если макроэкономические показатели (курс рубля, цены на нефть, ВВП) начнут стабильно расти и, следовательно, можно будет ожидать разворота рынка, еще останется достаточно времени, чтобы увидеть изменения и приобрести подходящую квартиру.
Безусловно, эта стратегия для семей с детьми мало подходит, поскольку предполагается несколько переездов. Зато все остальные таким образом могут приумножить капитал, чтобы впоследствии приобрести даже более комфортную квартиру, нежели имелась у них ранее.
Что касается новостроек, то в связи со снижением спроса девелоперы сейчас готовы делать большие скидки — они могут достигать 20—30% от стоимости недвижимости, в то время как на стабильном рынке и 3—5% считается весьма выгодным предложением. Вследствие резкого роста стоимости банковского финансирования застройщикам выгоднее привлекать деньги физических лиц. Поэтому, учитывая скидки и традиционное подорожание новостроек с увеличением стадии готовности, инвестиции в первичный рынок в настоящее время могут оказаться весьма выгодными.
Однако при этом следует иметь в виду, что в период снижения спроса на рынке риск недостроя резко возрастает и с большой скидкой может продаваться «неликвид», от которого будет нелегко избавиться впоследствии. Поэтому перед покупкой квартиры сейчас как никогда следует внимательно изучить как сам проект, так и компанию-застройщика, и лучше приобретать уже готовое жилье.
Кроме того, кризис — время для развития бизнеса, так как в этот период земля дешевеет.
Сэкономив на покупке строительной площадки, девелопер получает возможность существенно снизить себестоимость проекта.