Ажиотаж на рынке недвижимости заставляет людей быстро принимать решения.

В такой ситуации, чтобы избежать негативных последствий, покупателю надо постараться учесть все риски, которые возникают на фоне кризиса.

Покупать ли квартиру в кризис?

Во-первых, в условиях кризиса покупать квартиры в новостройках целесообразнее на средней или высокой стадиях готовности. На этапе «котлована» имеет смысл приобретать жилье только у девелоперов с безупречной репутацией, которые работают на рынке недвижимости не менее 5 лет, не перегружены обязательствами по кредитам и в проектах которых участвуют государственные банки.

Во-вторых, наиболее надежны компании с вертикальной интеграцией бизнеса. В случае когда все этапы проекта — от производства строительных материалов и генподряда до продаж квартир — реализуются в рамках одной структуры, застройщик может контролировать себестоимость строительства, сроки реализации проекта и не зависеть от подрядчиков и их финансовых обстоятельств.

В-третьих, следует оценить темпы строительства объекта. Прежде всего надо выяснить, есть ли на стройплощадке техника, рабочие, насколько активен процесс строительства объекта. В среднем в месяц возводится 3-4 этажа монолитного или кирпичного дома; панельные и блочные дома возводятся быстрее — для строения общей площадью 9000 кв. м нормативный срок составляет всего 7 месяцев. Однако при этом на темпы строительства влияет множество факторов: соблюдение сроков подключения дома к инженерным сетям, качество грунта и техники, квалификация рабочих, платежеспособность застройщика, ограничительные регламенты и проч.

В-четвертых, не лишним будет узнать, как девелопер справился с кризисом 2008 года. Если он тогда сдал свои проекты в срок, то вероятность, что достроит сейчас, значительно выше. Прошлый кризис некоторым застройщикам удалось благополучно пережить потому, что были приняты нестандартные для рынка того времени решения: пересмотр технологий строительства — замена «монолита» на «панели», реконцепция проектов бизнес-класса в эконом. Другие застройщики повышали ликвидность проектов, усиливая инфраструктурную составляющую — социальную и транспортную.

В-пятых, обратите внимание на то, сколько квартир в комплексе уже реализовано. Чем выше доля проданных квартир, тем лучше: снижаются риск кассовых разрывов у инвестора и риск замораживания строительства.
При дефиците и высокой стоимости кредитов на строительство главным ресурсом финансирования становятся средства граждан, привлеченные по договорам долевого участия в строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В-шестых, следует осторожно относиться ко вторым и третьим очередям в крупных проектах. Постарайтесь выяснить источники и валюту кредитных ресурсов. Вторые и третьи очереди подвержены наибольшим рискам, поскольку застройщики, успешно реализовавшие первые очереди, получали доступ к зарубежным кредитам в иностранной валюте (до введения санкций). В настоящее время долговая нагрузка по этим кредитам возросла пропорционально курсовой разнице, и потому судьба проекта зависит от объема собственной «подушки безопасности» инвестора.

В-седьмых, надо получить информацию о том, какую долю в общем объеме инвестиций в проект составляют кредитные средства. Если более 1/3, то риск недостроя очень высок и в этом случае лучше отказаться от покупки.

И наконец, рассмотрите вариант приобретения жилья на вторичном рынке. В таком случае нет опасности, что сильно сдвинутся сроки сдачи проекта или дом не достроят вовсе. Однако и здесь возникают риски повышения продавцами цены или их отказа от сделок — они боятся потерять деньги из-за изменения курсов валют.