У ипотеки есть альтернатива? Изучаем тонкости покупки квартиры в лизинг

Оказывается, ипотека — это не единственный способ приобрести квартиру, когда денег недостаточно. Есть и другие, и среди них лизинг недвижимости.

По сути, лизинг предполагает аренду жилья с правом его дальнейшего выкупа. 

Обычно лизинговая компания приобретает квартиру по договору долевого участия у застройщика, а затем по договору уступки она оформляется на покупателя. Как только произведены все лизинговые платежи, право собственности на квартиру получает покупатель, который формально до выплаты последнего взноса является арендатором квартиры.

На рынке недвижимости лизинг стал доступен частным лицам не так давно, поэтому пока эти услуги не особенно популярны (их оказанием занимается, в частности, «ВТБ24 Лизинг»). Но ряд застройщиков уже сейчас полностью отказались от схемы с рассрочкой в пользу лизинга, так как в последнем случае у девелопера отсутствует дебиторская задолженность, которая возникает при рассрочке.

Как правило, на первичном рынке недвижимости первоначальный взнос по лизинговой беспроцентной сделке составляет 30‑35% и более от общей стоимости квартиры, а срок погашения — 1‑3 года. В случае если финансирование предоставляется на более длительный срок — до 10 лет (с возможностью пролонгации), то предполагается выплата «процента удорожания». Этот показатель рассчитывается по специальной формуле и зависит от срока погашения задолженности, размера первоначального взноса и схемы платежей (аннуитетная или дифференцированная). Коэффициент удорожания устанавливается от 7% годовых и в среднем составляет 9‑13%. При том следует иметь в виду, что проценты при лизинге, в отличие от ипотеки, начисляются на общую стоимость квартиры, а не на сумму займа. А главный риск лизинговой сделки с недвижимостью заключается в том, что покупатель квартиры будет иметь статус арендатора и сможет оформить собственность только после полного погашения задолженности.

Если гражданин не сможет платить за квартиру, приобретенную в лизинг или в ипотеку, то он, безусловно, лишится ее в обоих случаях, но при лизинге это произойдет быстрее. Кроме того, в квартире, приобретенной в лизинг, до погашения всех выплат обычно нельзя зарегистрироваться, там можно лишь проживать либо сдавать ее в субаренду. А когда срок лизинга превышает срок строительства объекта, гражданин не вправе предъявить претензии к застройщику по качеству квартиры, так как он не является собственником.

Но у лизинга есть и преимущества — это более мягкие требования к подтверждению дохода (а иногда и полное их отсутствие), чем при ипотеке, и возможность составления индивидуального графика платежей.

Если оценивать степень финансовой нагрузки, то наибольшей тяжестью характеризуется рассрочка, самая легкая — ипотека, а лизинг находится посередине между рассрочкой и ипотекой. Однако с точки зрения переплаты наименее выгодна ипотека; рассрочка занимает второе место (она может быть как беспроцентной, так и с выплатой процентов, что зависит от размера аванса). 

Лизинг же, как правило, является беспроцентным (при сроке до 3 лет), поэтому переплата отсутствует.

Таким образом, выгода от использования лизинга зависит от условий, установленных для конкретного объекта, и возможностей покупателя, поскольку далеко не все способны расплатиться за квартиру в течение 3 лет. Схема лизинга подходит прежде всего тем, для кого недоступна ипотека. Ее крайне сложно получить гражданам с неподтвержденным или нестабильным доходом и владельцам собственного бизнеса. Сложности с получением ипотеки возникают также у нерезидентов РФ.

При этом людям с небольшими накоплениями лизинг жилой недвижимости не подходит, поэтому вряд ли он приобретет массовый характер. Однако в условиях кризиса, когда к заемщикам банками предъявляются жесткие требования, лизинг может оказаться отличной альтернативой ипотеки, поскольку он позволяет разбить платежи по графику на меньшие по сравнению с рассрочкой суммы.