Сколько сейчас на рынке новостроек Москвы представлено квартир и апартаментов маленьких площадей?
Уже порядка 10 лет одним из трендов рынка жилой недвижимости Москвы является сокращение площади квартир в новостройках. Как итог – сегодня малогабаритные студии представлены практически в каждом столичном ЖК.
В первую очередь это связано с тем, что таким образом недвижимость выгоднее продавать – чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра, так как в квартире становится меньше коридоров и иной бесполезной площади. Соответственно, за построенную площадь можно получить больше прибыли.
Наблюдается даже подмена понятий – то, что мы ранее привыкли называть однокомнатной квартирой, по факту является студией, однокомнатные квартиры стали «евродвушками» и так далее.
Спрос на квартиры и апартаменты маленьких площадей.
Оптимальная площадь квартиры для жизни – это сугубо индивидуальное понятие. Все зависит от образа жизни. Если квартира используется только как место для ночлега, а остальное время человек находится в поездках, деловых командировках, проводит время с друзьями, то вполне достаточно 15 квадратных метров.
Бывают и более отчаянные люди. Можем привести пример из личного опыта, когда апартамент площадью 12,9 квадратных метров собиралась приобрести семья из 4 человек: мужа, жены и двоих маленьких детей.
Кто покупает небольшие квартиры и апартаменты для каких целей?
Стабильный спрос на квартиры и апартаменты небольшой площади на рынке недвижимости Москвы есть со стороны различных аудиторий.
Проекты с лотами площадью до 15 квадратных метров строят в основной массе не крупные застройщики, а не большие компании. Чаще всего это проекты редевелопмента зданий и площадей нежилого формата, например, бывших гостиниц, общежитий, офисных помещений, ориентированные на сдачу в посуточную аренду и на инвесторов.
То есть компания выкупает такое помещение и переделывает под апартаменты, выделяет в отдельные кадастровые номера юниты, подводит коммуникации, а затем распродает либо сдает в посуточную аренду через собственную управляющую компанию. Такая стратегия инвестиций стала популярна в последние годы.
Выкупают такие юниты в собственность инвесторы с небольшими бюджетами, у которых есть цель получать пассивный доход от сдачи в аренду, но не хватает средств на полноценную однокомнатную квартиру.
Также для покупки такие объекты интересны иногородним студентам, которые приезжают учиться в Москву.
Если студия приобретается для проживания, то наибольшим спросом пользуются лоты площадью от 18 до 30 «квадратов». Их как первое жилье приобретают люди молодого поколения либо иногородние, которые, продали, например, двухкомнатную квартиру в регионе, и теперь могут без ипотеки позволить себе студию небольшого размера, но уже в Москве.Можно ли считать маленькую квартиру удачной инвестицией, учитывая разрыв в ценах между рынком новостроек и вторичкой?
Студии и апартаменты площадью до 15-18 квадратных метров рассчитаны преимущественно на инвесторов. Инвестиционная привлекательность таких объектов зависит в первую очередь от локации. Лоты, распложенные за МКАД, очень плохо продаются и не пользуются спросом у арендаторов.
Если же объект находится в пешей доступности от станции метро, либо в центральных районах Москвы, особенно исторической части города, то он становится гораздо более ликвидным с точки зрения возможности сдачи в аренду.
Для инвесторов небольшие по площади студии и апартаменты являются хорошим активом за счет низкой цены. Если такой объект меньше однокомнатной квартиры на 10 квадратных метров, то при средней стоимости «квадрата» в Москве в 300 тысяч рублей, получается экономия в 3 миллиона. А если объект приобретается в центральных районах города, где стоимость квадратного метра достигает 500-700 тысяч рублей, то разница еще более значительная.
У инвесторов сейчас пользуется трендом именно покупка коммерческого помещения большой площади, от 150-200 кв. м, с целью раскадастривания и строительства небольших студии, которые потом продаются. Также можно приобрести 3-4 комнатную квартиру и ее разделить на такие юниты. С учетом текущей ситуации на рынке такая стратегия можетпринести до 20-30% прибыли, а полный цикл сделки займет около 6-8 месяцев.
К слову, еще одним преимуществом будет более дешевый ремонт небольшой студии по сравнению с однокомнатной квартирой. Это позволяет инвесторам еще больше экономить, поэтому повышает их спрос на подобные активы.