Проектное финансирование 2019 - в чем суть изменений?

Итак, скоро для всех игроков рынка изменятся правила — классическое долевое строительство уступает место проектному финансированию.

Проектное финансирование 2019

Еще недавно деньги дольщиков, привлеченные застройщиком, шли в «общий котел» и могли использоваться им по собственному усмотрению. Теперь, согласно декабрьским поправкам в ФЗ № 214 средства, внесенные покупателем конкретной квартиры в рамках выполнения обязательств по договору долевого участия (ДДУ), не могут быть использованы застройщиком ни для чего, кроме как для реализации проекта, в состав которого входит проданная квартира. Эти средства размещаются на специальном банковском эскроу-счете, привязанном к проекту. Банк, который работает с застройщиком и открывает ему такой счет, называется уполномоченным банком.

Вновь введенные положения обязывают застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01 июля 2018 года, не только перейти на проектное финансирование долевого строительства, но и открывать эскроу-счета и, при необходимости, кредитную линию в одном и том же банке. Такой порядок кардинально меняет условия работы на строительном рынке и существенно снижают вероятность появления «обманутых дольщиков».

Помимо этого, теперь привлекать денежные средства физических лиц, заключая с ними ДДУ, смогут только те девелоперы, которые будут соответствовать вновь введенным критериям, описанным в обновленном варианте закона. Согласно одному из них, собственные средства застройщика на момент начала строительства объекта должны составлять не менее десяти процентов от его проектной стоимости. В ином случае у застройщика должен быть заключен с уполномоченным банком договор на предоставление ему целевого кредита для строительства объекта недвижимости.

Размер кредита — не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства.

Есть еще целый ряд требований, невыполнение которых исключит для застройщика возможность привлекать денежные средства дольщиков.

Новый порядок работы, несомненно, будет способствовать защите прав дольщиков при банкротстве застройщика и сохранению денег, вложенных ими в строительство объекта.

 А что же придется поменять в своей работе застройщикам?

Обязанности застройщиков

• Своевременно размещать данные в единой информационной системе жилищного строительства, например, сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика должны быть размещены им в данной системе не позднее одного рабочего дня с момента события.

• Застройщик должен самостоятельно следить за отсутствием кредитных и иных обязательств в отношении объектов, работа по которым закончена, а также обеспечить отсутствие задолженности перед бюджетом, и т.д.
  
  
• Девелопер и его генеральный подрядчик, связанные договором, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.
  
  
• Если застройщик и подрядчик в процессе строительства открывают банковские счета в другом банке, то они переводят все денежные средства на новые банковские счета.
  
  
• Если застройщик заключает ДДУ в рамках нескольких разрешений на строительство, то он должен иметь отдельный расчетный счет для каждого разрешения, то есть сколько разрешений, столько и счетов. Операции по списанию средств с этих счетов осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 ФЗ №214.