Какие юридические нюансы нужно учитывать при покупке квартиры на торгах по банкротству?
Как проще всего снять обременение с купленной на торгах квартиры
Допустим, квартира сразу принадлежала одному человеку, потом была приобретена другим, затем – у другого третьим, после чего нынешний собственник купил ее в ипотеку, которую не смог выплачивать.Основной юридический риск при покупке квартиры с торгов по банкротству, и с торгов в целом, заключается в истории объекта недвижимости и перехода прав на него.
- В итоге банк забрал объект за долги и продает с помощью процедуры торгов по банкротству. Если выяснится, что первый в цепочке собственник получил ее незаконно, например, суд признает сделку купли-продажи недействительной, либо по наследству, нарушив права других наследников, которые смогли доказать это в суде, то все сделки по переходу прав собственности признаются автоматически недействительными.
- В таком случае честно купившему квартиру на торгах по банкротству человеку в суде придется доказывать, что он является добросовестным приобретателем. Доказать это, скорее всего получится, так как объект уже был проверен банком и, возможно, страховой компанией. Однако это выльется в лишнюю головную боль, потраченное время и дополнительные финансовые затраты.
Историю объекта можно узнать, запросив соответствующую выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прежние собственники, как и сколько раз переходили права собственности на недвижимость, накладывались ли какие-нибудь обременения ранее.Поэтому обязательными шагами перед покупкой квартиры на торгах по банкротству должны стать юридическая экспертиза истории недвижимости и проверка правоустанавливающих документов.
Проверка правоустанавливающих документов в зависимости от того, что именно является основанием для владения объектом недвижимости, может осуществляться по-разному.
- Квартира приобретена по договору купли-продажи, то необходимо проверить сам договор, запросить документы, подтверждающие факт оплаты, ‒ расписку, банковский перевод и др. Особенно, если сделка проводилась менее трех лет назад.
- Недвижимость получена по завещанию, то ее необходимо проверять на предмет наличия людей, которые не знали о смерти, но по закону все равно могут претендовать на долю имущества даже после вступления в наследство нынешнего собственника. По закону к таким категориям граждан относятся пенсионеры, инвалиды, совершеннолетние дети и люди, находящиеся под патронажем.
Права третьих лиц на использование объекта - главный риск при покупке квартиры на торгах по банкротству
В квартире могут быть прописаны и проживать другие члены семьи собственника или родственники, которые не захотят добровольно выселяться. Сделать это можно будет только в судебном порядке, а законодательство в данном вопросе достаточно жесткое. Выселить людей, у которых есть несовершеннолетние дети, либо в зимнее время на улицу нельзя.
Запросите расширенную выписку из домовой книги.
Она поможет проверить, были ли зарегистрированы в квартире другие люди помимо собственника, сохраняют ли они право на проживание в случае продажи. Например, тех, кто ранее мог отказаться от участия в приватизации квартиры, но сохраняет право на использование жилья.
- Необходимо найти объект и подать заявку на участие
- Создать электронную подпись
- Внести задаток примерно 5% от первоначальной суммы и ждать дату проведения торгов
- Затем идет процесс торга, подписания документов, оплаты
- Запускается процедура снятия ограничительных мер с объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности. Нередко регистрация занимает несколько месяцев.
- Также может потребоваться время, чтобы через суд выселить из квартиры жильцов.
Поэтому если человек хочет приобрести квартиру с обременениями на торгах по банкротству, то он должен быть готов к тому, что собственником чистого имущества станет нескоро. Весь цикл может занять от нескольких месяцев до полугода, а в иных случаях и год. Все будет зависеть от конкретной ситуации с конкретным объектом