Цены на загородном рынке жилья демонстрируют невиданную стойкость, хотя сделки если и проходят, то по большей части за половину заявленной стоимости.
Спрос на загородную недвижимость начал падать еще в 2015 году — число сделок на вторичном рынке сократилось почти на треть. Что касается первичного рынка загородного жилья, то сейчас на нем насчитывается около 850 организованных поселков с коттеджами, таунхаусами, дуплексами, а владельцы земельных участков, расположенных в 50-километровой зоне, уже стали перепрофилировать их под многоквартирную застройку.
На данный момент существенные скидки можно получить в любом из сегментов рынка загородного жилья — и в сегменте «эконом», и в бизнес-классе, и в элитном сегменте.
Более 90% сделок сегодня совершаются со значительным дисконтом от первоначальной цены.
В классе «эконом» дисконт составляет в среднем 10—15%; в бизнес-классе скидка может составить 20—30%, а скидки на отдельные объекты высокобюджетной недвижимости класса «премиум» и «де-люкс» достигают 40—50%.
Все дело в том, что 80% объектов на этом рынке продаются по завышенной цене. Если средняя стоимость предлагаемого объекта составляет порядка 8 млн рублей, то средняя стоимость покупаемого — всего около 3,5 млн рублей. Тем не менее это вовсе не означает, что на рынке можно получить такие скидки, просто сейчас на нем много объектов выставлено за такие суммы, которые покупатель платить не готов, и они так и остаются нереализованными.
Цены не снижают по нескольким причинам.
Прежде всего из-за обязательств перед банком, кредиторами и инвесторами по проектам. Кроме того, на первичном рынке наблюдается жесткая конкуренция за покупателя с продавцами вторичного загородного жилья. При этом застройщики, в отличие от продавцов объектов на вторичном рынке, четко отслеживают рыночную ситуацию и оперативно реагируют на новые тренды, к примеру смещение фокуса с элитного жилья на класс «эконом». Хотя на вторичном рынке всегда есть возможность продать объект со значительной скидкой.
И рано или поздно большинство продавцов загородной недвижимости спускаются с небес на землю. Даже в элитном сегменте загородного жилья в последнее время основная часть домовладений, выставленных на продажу на первичном рынке, предлагалась по ценам в рублях, а если и в долларах, то по фиксированному курсу. Владельцы загородной недвижимости уже больше не привязывают ее стоимость к скачущим курсам валют. Скорее всего, и продавцы, и покупатели будут продолжать ждать — кто лучших времен, а кто больших скидок на рынке жилья.
В ближайшее время на этом рынке будут пользоваться спросом либо готовые объекты «под ключ», либо земельные участки без подряда. С одной стороны, это отличное антикризисное предложение, а с другой — ни к чему не обязывает: когда деньги есть — строишь дом, когда нет денег — можно ничего не предпринимать. По данным Росреестра по Московской области, в 2015 году число сделок с землей оказалось выше, чем в предыдущем.
Импульс первичному рынку загородного жилья может придать программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, которая была продлена до конца 2016 года. Таким образом, очевидно, что ситуация на загородном рынке, несмотря на иллюзию высоких цен, в настоящее время складывается в пользу покупателей.