Тенденции, прогнозы и "черные лебеди"
Закончился первый день работы 40-й выставки-ярмарки «Недвижимость от лидеров».
Выставка недвижимости в Москве – витрина и главный индикатор отрасли. Третий раз работа выставки-ярмарки проходит в Гостином дворе, под крышей которого, на площади 13000 кв. метров, собрались более 200 самых активных игроков рынка — девелоперские компании, агентства недвижимости, кредитные и страховые организации. Они представляют новостройки, предложения вторичного рынка, услуги по кредитованию и страхованию сделок и т.д. Подведем первые итоги.
Всем, кто входил в зал с ул. Ильинка, сразу бросались в глаза огромные стенды известных девелоперов — ГК «Эталон», ЛСР, «РГ-девелопмент», А-101. Там демонстрировались проекты возводимых ими ЖК и проходили консультации специалистов. Недостатков в посетителях не было, и в основном, речь шла о ценовой и транспортной доступности новых домов, а также о том, как быть автовладельцам, планирующим переехать туда, где реализуется концепция «двор без машин».
Говоря о девелоперах, невозможно не упомянуть планируемый в июле этого года переход на проектное финансирование новостроек. Не приведет ли это с массовому уходу с рынка тех застройщиков, которые будут не в состоянии исключить из оборота средства, подлежащие размещению на эскроу-счетах?
Эта тема будет активно обсуждаться в рамках работы деловой программы выставки. Вчера, 28 марта, она была поднята на круглом столе «Рынок недвижимости 2019: тенденции, прогнозы и "черные лебеди"». Зал был переполнен, многие слушали выступление руководителя портала IRN.RU Олега Репченко стоя.
Он отметил, что рынок недвижимости находится в динамике и всем его игрокам важно понимать, какие факторы следует учитывать при планировании стратегии. Констатирование роста цен, явно наметившегося осенью прошедшего года, он связал с несколькими причинами, в первую очередь — с ростом покупательской активности. Этот ажиотаж возник из-за опасения, что проектное финансирование приведет к резкому снижению предложения на рынке новостроек и надо срочно покупать то, что предлагается. В свою очередь, застройщики выбросили на рынок массу предложений, стараясь успеть начать до июля как можно больше проектов, финансируемых по ДДУ.
Однако «черным лебедем» новые правила игры стали не поэтому. Некоторые ведомства постоянно предлагают внести в них существенные изменения, противоречащие друг другу. То предлагается проекты, начатые до июля, «на ходу» перевести на новые правила, то, наоборот, вывести из-под них до 80% застройщиков, соответствующих некоторым предложенным критериям надежности.
Олег Репченко акцентировал внимание на то, что, в отличие от начала 2000-х, рост цен касается не всех категорий недвижимости, а только недорогих предложений. При этом растет рублевая стоимость, а в долларах падение цены продолжается и минимум долларовых цен прогнозируется через год-два. Всерьез поднять их может только резкое сокращение предложения, например, при таком варианте перехода к новым правилам, который вынудит уйти с рынка мелких и средних застройщиков.
К противоположным результатам может привести появление второго «черного лебедя». Риск введения новых санкций никуда не делся, если они коснутся российского государственного долга могут существенно вырасти ипотечные ставки, что резко затормозит спрос. Что-то подобное наблюдалось в 2014 году, когда ключевая ставка ЦБ превысила 17% и цены на недвижимость снижались около трех лет. Неопределенность высока, но кое-что, по словам Олега Репченко, можно утверждать наверняка.
Действительно, цены могут измениться в любую сторону, но это не будет продолжительным трендом. Резерва для роста цен, подобного тому, который мы наблюдали в начале нулевых, нет, а их падение ограничено минимальной рентабельностью и, видимо, будет представлено скидками и акциями.
В заключение докладчик дал такой совет: «Пошла активность — не повышайте цены, лучше продавайте больше. Скорее всего, это оживление будет недолгим».
Вообще, интерес к темам, обсуждавшимся на круглых столах и семинарах, был столь велик, что иногда после окончания отведенного времени разговор продолжался вне зала.
В частности, обсуждался один их популярных трендов последнего времени — возможность самостоятельного проведения сделок на рынке недвижимости. Желающим изучить этот вопрос предлагается посетить тематические семинары, один из которых состоялся в день открытия выставки. То, о чем там говорилось — важность правильно составленного объявления, хорошо проведенной фотосъемки, подготовленной к показу квартиры — хорошо известно профессионалам, но вполне может быть полезно тем, кто только начал прорабатывать вопросы купли-продажи собственной недвижимости.
Стоит ли, основываясь на информации, полученной на подобном семинаре, решиться на продажу или покупку недвижимости самостоятельно? Адекватна ли сумма, которую удастся сэкономить, затраченному времени и могущим возникнуть впоследствии рискам? Риэлторы отвечают на эти вопросы отрицательно. Продать или купить недвижимость быстро, без излишнего торга и без риска нарваться на неприятности в будущем, можно только сотрудничая с действующим специалистом.
Доказательство — не прекращающийся весь день поток посетителей к стенду агентства недвижимости ЦДН.
Впереди еще три дня работы выставки, и итоги первого дня позволяют предположить, что мы увидим и услышим много интересного!