Недвижимость в последние тридцать лет оставалась главным защитным активом в России как для профессиональных, так и непрофессиональных игроков.

Сохранится ли это в наступившем году, учитывая инфляцию и рост цен, заградительные ставки на кредиты, рост себестоимости строительства и другие факторы?

Недвижимость и в этом году, и в дальнейшем, безусловно, сохранит свою функцию защитного актива для инвестиций. Любое жилое или коммерческое помещение, земельный участок – это всегда в какой-то мере актив, который физически существует, обладает определенными параметрами, соответственно, сохраняет свою ценность.

Более того, в целом в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости в России всегда растет, поэтому инвестиции в данный сектор останутся очень интересным направлением как для крупных, так частных игроков с небольшими бюджетами.

Другой вопрос, что сфера инвестиций в недвижимость в России все эти 30 лет активно развивалась, в итоге изменилась кардинально. Она стала более профессиональной, а зарабатывать на ней большие капиталы стало гораздо сложнее. Было принято множество законодательных изменений, которые сделали рынок недвижимости более прозрачным. Однако жесткое регулирование всегда приводит к тому, что для эффективной работы на рынке требуется все больше и больше профессионализма.

 Например, у частных инвесторов в России одним из самых востребованных сегментов были новостройки. За 30 лет данная сфера претерпела колоссальные изменения – сначала за счет закона о долевом строительстве и внедрения договоров долевого участия, потом проектного финансирования. В итоге, если раньше любой даже неподготовленный инвестор мог приобрести на этапе котлована квартиру и перепродать перед вводом ЖК с прибылью порядка 40-50% годовых за счет роста стоимости вне зависимости от проекта, то сегодня получить такую доходность можно только при правильном выборе объекта и стратегии вложения средств.

После перехода на проектное финансирование застройщики предлагают инвесторам совсем другие условия.

 Квартиры на рынок выводятся по ценам, которые к завершению строительного цикла могут вырасти в цене на 20%, а не на 100-200%, как это было ранее. К тому же, продавая свои квартиры, инвесторы вынуждены конкурировать с ценой застройщика, который может предложить покупателю разнообразные инструменты покупки, например, льготные ипотечные программы. В итоге приходится еще и снижать цену своего лота, чтобы продать объект и получить прибыль.

 То есть ситуация в сегменте инвестиций в недвижимость такова, что бездумно вкладывать и получать большие прибыли просто не получится.

К выбору объектов необходимо относиться очень осторожно. На этом фоне растет роль профессиональных компаний, способных подобрать или реализовать инвестиционный проект, который принесет хорошую прибыль и позволит не только сохранить, но и приумножить капитал.

Самые работающие сегменты для инвестора в недвижимости:

Сегодня зарабатывать на инвестициях в недвижимость непрофессиональному человеку становится все сложнее.

• Главным при выборе актива является не сегмент, а вопросы цены и ликвидности каждого конкретного объекта недвижимости, которая определяется рядом параметров. В первую очередь, локацией.
• Для частных инвесторов с небольшими капиталами лучшими для инвестирования сегодня, является сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС), 
• а также модель флиппинга – покупки недооцененной квартиры с дисконтом с целью проведения ремонта и перепродажи.

Сферу ИЖС сегодня активно продвигает государство. В частности, не так давно действие льготных ипотечных программ было расширено на покупку и строительство загородных домов. Теперь с помощью субсидированного кредита по ставке значительно ниже рыночной можно купить, построить или достроить загородный дом.

Для инвесторов с небольшим бюджетом, от 5-6 млн рублей, это отличная возможность для вложения средств.

Флиппинг набирает популярность на российском рынке жилья последние 3-5 лет. Одним из его главных преимуществ является высокий уровень дохода. В Москве прибыль от объема вложенных средств в одну квартиру в среднем по рынку составляет 20% годовых. Полный цикл сделки от момента покупки до продажи после ремонта – 6-8 месяцев. Таким образом, при правильном выборе объектов инвестор на флиппинге может получить до 40% прибыли в год. Для рынка недвижимости – это очень высокий показатель в нынешних реалиях.

Также сегодня одной из самых перспективных стратегий вложения средств на рынке недвижимости является покупка проблемных активов.

Проблемных не в смысле каких-то серьезных недостатков, а ликвидных объектов, которые по тем или иным причинам продаются с дисконтом. Например, какой-то человек потерял работу и вынужден продавать свою ипотечную квартиру со скидкой, чтобы не копить свою задолженность перед банком. В нестабильные времена подобных вариантов на рынке становится больше. Это очень хорошая возможность для инвесторов.