Новый налог на недвижимость: как защитить собственный бюджет, не нарушая закон

В новом году в налогообложении недвижимого имущества для россиян грядут перемены. С 1 января 2015 года налог на имущество будет напрямую зависеть от кадастровой оценки. В обновленном Налоговом кодексе для регионов предусмотрен переходный период — в течение 5 лет сумма налога ежегодно будет увеличиваться на 20%, и уже к 2020 году владельцы квартир будут платить налог сполна. По предварительной оценке независимых экспертов, налоговая нагрузка большинства граждан увеличится 8—9 раз. При этом уже сейчас риелторы и юристы не сомневаются, что новый налог через некоторое время станет причиной резкого роста числа судебных исков об оспаривании кадастровой стоимости.

При определении рыночной цены объекта недвижимости кадастровая стоимость, как правило, признается равной среднерыночной. Поэтому собственники недвижимости во избежание разорительных налоговых выплат будут отстаивать свои права, и судебные иски с требованиями о снижении кадастровой стоимости (с 2015 года — налогооблагаемой базы), скорее всего, приобретут массовый характер.

Безусловно, наибольшее число исков, оспаривающих кадастровую оценку недвижимости, будет зафиксировано в крупных городах с неоднородным качеством и высокой стоимостью жилья. Это Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Краснодар, Нижний Новгород и др. И многое будет зависеть от методов и сроков проведения оценки кадастровой стоимости. Иски преимущественно будут подаваться в Москве, собственниками жилой недвижимости с большой площадью, инвесторами и гражданами, имеющими в собственности более двух объектов недвижимого имущества. Это не удивительно, поскольку средняя стоимость 1 кв. м столичного жилья по кадастровой оценке составляет 165—150 тыс. рублей.

Риелторы отмечают, что сейчас кадастровая стоимость ниже рыночной на 15—25%, однако они считают, что в обозримом будущем механизмы кадастровой оценки будут окончательно отрегулированы и кадастровая стоимость недвижимости приблизится к рыночной. На данный момент разница между кадастровой оценкой и рыночной стоимостью напрямую зависит от качества квартиры. Эксперты рынка жилой недвижимости отмечают, что рыночная стоимость некоторых элитных квартир в столице превышает их кадастровую стоимость более чем на 80%.

Право на обжалование оценки кадастровой стоимости гражданам гарантировано Конституцией и установлено федеральным законодательством. Так, если собственник не согласен с кадастровой оценкой, то он может оспорить ее как в суде, так и в досудебном порядке — подать заявление о пересмотре результатов оценки кадастровой стоимости в Росреестр не позднее шести месяцев со дня внесения сведений о спорном объекте в государственный кадастр недвижимости. Если срок пропущен, придется обращаться в суд с иском к Росреестру или к Управлению Росреестра по субъекту Российской Федерации.