Ипотека или аренда, что выгоднее?

Как известно, идеального инструмента инвестирования в недвижимости, — такого, который позволял бы получать прибыль при любых обстоятельствах, нет в природе. Так нельзя и однозначно ответить на вопрос, что выгоднее — что выгоднее ипотека или аренда квартиры? Выбор варианта обусловливается главным образом динамикой цен на рынке недвижимости.

Выгода от квартиры в ипотеку:

До экономического кризиса, который разразился в 2008 году, когда в Москве ежегодные темпы прироста цен на недвижимость составляли в среднем 3050%, выгода от приобретения жилья даже в ипотеку была очевидна, поскольку повышение стоимости недвижимости полностью перекрывало проценты по кредиту. За последние же три-четыре года, если учитывать скидки и уступки при торге, квадратный метр на вторичном рынке жилья, несмотря на девальвацию рубля и высокие темпы инфляции, подешевел почти на 1520%. На первичном рынке жилья, цены на квартиры в каждом конкретном проекте повышаются по мере приближения к моменту сдачи квартиры в эксплуатацию, так как это уменьшает риск недостроя.

Но если раньше квартира в новостройке дорожала за год на 1020%, то в 2015 - 2017 годах, только в особо удачных проектах цены повышались на 10% в год, а в среднем по рынку недвижимости этот показатель составил лишь несколько процентов. И в ближайшем будущем ситуация вряд ли изменится, предпосылок к тому — улучшения экономической ситуации и роста покупательной способности населения — пока нет.

То есть в настоящее время недвижимость, к сожалению, не может выступать не только в качестве инструмента преумножения средств, но даже их сохранения. И в этом плане ее самым очевидным конкурентом в силу своей доступности и высоколиквидности является депозит в госбанке. Сейчас даже в государственных банках по крупным вкладам предлагают до 7 - 8% годовых на длительный срок.

Безусловно, приобретение жилья — это как вложение средств, так и практическое решение.

Но сейчас жилищный вопрос при наличии определенной суммы выгоднее решать за счет процентов по депозиту. Доходность сдачи московских квартир в аренду после кризиса в среднем снизилась с 5-7 до 3-4% годовых. Таким образом, если положить деньги в банк под 7-8% годовых, то можно не только компенсировать арендные платежи, но и получить чистый доход порядка 2-5%.

В случае, когда квартира приобретается в недостроенном доме или даже на стадии котлована в ипотеку, то за счет ценовой динамики должны компенсироваться риски недостроя и затраты на обслуживание кредита. При отсутствии у покупателя жилья из возможного прироста стоимости актива следует вычесть расходы на аренду в период строительства и на ремонт приобретенного жилья.

На рисках стоит остановиться подробнее. Приобретая квартиру в строящемся доме, покупатель берет на себя часть рисков девелопера. При этом у него нет возможности провести аудит проекта, и соответственно, оценить риски, а тем более повлиять на них. Однако и на вторичном рынке есть риски, в результате реализации которых можно утратить право собственности на объект. В частности, если имели место нарушения при приватизации квартиры или у продавца не было права распоряжаться недвижимостью. И даже при покупке квартиры в новостройке, уже введенной в эксплуатацию, остаются риски, связанные с ее местоположением.
Конечно, и съем жилья связан с определенными рисками, такими как рост ставок и необоснованные требования хозяев, но все же арендовать новую квартиру гораздо легче, чем продать имеющуюся.

Решаясь на ипотеку, надо понимать, что при минимальном первоначальном взносе и большом сроке выплаты кредита (2025 лет) заемщик выплатит банку цену двух-трех квартир! И если случится так, что он не потянет кредит, то банк заберет квартиру. А поскольку в первые годы погашаются в основном проценты по кредиту, человек рискует лишиться не только крыши над головой, но и первоначального взноса, а также всех денег, которые к тому времени успел заплатить. Более того, если вырученной от продажи квартиры суммы для расчета с банком окажется недостаточно, заемщик еще и останется ему должен. В то время как при аренде риски ограничены размером страхового депозита.

Получается, что с точки зрения инвестиций в нынешней ситуации откладывать средства на покупку квартиры и одновременно арендовать жилье выгоднее, чем ввязываться в ипотеку. Однако вскоре все может измениться, тем более по прогнозам к концу этого года средняя ставка по ипотечному кредиту опустится ниже 10%, поэтому рекомендуем следить за рынком.