Не в долларах счастье: рынок элитной недвижимости Москвы переходит на рубли

Стоимость столичного элитного жилья традиционно фиксировалась в американской валюте. Сейчас это только отпугивает потенциальных покупателей, так как многие объекты номинированы в долларах США по курсу ниже курса Банка России.

Сегмент новостроек. Большинство девелоперов готовы перейти на цены в рублях и конвертировать деньги покупателей в квадратные метры по курсу более выгодному, чем у ЦБ РФ. В настоящее время сделки совершаются в основном в рублевых проектах, поскольку это выгоднее и понятно для покупателей.

В декабре в Москве в 21 проекте продажи шли в рублях и в 23 проектах — в долларах. Анализ сделок за 2014 год, проведенный экспертами, показывает, что спрос постепенно перешел в проекты с ценами в рублях. В I—III кварталах 2014 года 70% сделок совершено в рублях и 30% — в валюте, а в IV квартале проведено уже 87% сделок в рублях и лишь 13% в валюте.

Вместе с тем стремительное падение рубля относительно иностранной валюты сделало элитную недвижимость Москвы для состоятельных людей более доступной. Полмиллиона долларов вновь стали «входным билетом» на столичный рынок элитных новостроек, как это было в 2010 году. В Москве подобных цен не отмечалось с момента окончания прошлого кризиса. Однако сейчас таких предложений совсем не много — в последнем квартале прошлого года дешевле полмиллиона долларов оценивались всего 2% из 1,8 тысяч элитных квартир, выставленных на продажу.

Вторичный рынок элитного жилья. Ситуация здесь несколько отличается от той, что складывается в сегменте новостроек. Собственник каждой квартиры имеет свои представления о том, как ведет себя рынок, о колебаниях цен и т.д. Как правило, ситуация на рынке отражается на ценах в этом сегменте с задержкой в 3-4 месяца.

В данном сегменте за 11 месяцев 2014 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего средний бюджет сделок уменьшился на 21%, покупатели все так же предпочитают жилье меньшей площади, а средняя цена за квадратный метр в долларах снизилась на 11,5%.

Риелторы отмечают, что в отличие от элитных новостроек, где в большинстве случаев цены номинированы в рублях, в сегменте вторичного элитного жилья 80% квартир выставлено на продажу с ценами в долларах. Хотя все это довольно условно — установленный собственником курс, как правило, существенно ниже курса Центробанка. И у тех собственников, которые еще не скорректировали цены, практически нет сделок.

Сейчас кризис предоставил новые возможности тем потенциальным покупателям, которые успели конвертировать свои сбережения в валюту по выгодному курсу, — цены на элитные квартиры упали.

Если сравнивать нынешнюю ситуацию на рынке с тем, что происходило в 2008 году, то во время прошлого кризиса спрос на первичном рынке элитного жилья практически отсутствовал. На вторичном рынке цены на элитное жилье снизились до 50%. И поскольку стройки были заморожены, сделки совершались только в этом сегменте рынка.

В 2008—2009 годах самые востребованные среди покупателей бюджеты — до миллиона долларов и 1-2 миллиона долларов — составляли менее 1/4 всего объема предложений на рынке элитного жилья.

Объекты, выставляемые на продажу в 2014 году, в большей степени соответствовали спросу по площади — в основной своей массе они были менее 150 кв. м. В 2008—2009 годах более 2/3 предложений приходилось на квартиры площадью более 150 кв. м.

В 2014 году покупки совершались в основном на первичном рынке, поскольку цены на ряд объектов были определены в рублях. Некоторые застройщики готовы уступить до 10-15%, но многие из них стремятся придержать квартиры, не желая продавать их по нынешним ценам...