Флиппинг – это инвестиционная стратегия, которая заключается в покупке ликвидной, но недооцененной квартиры ниже рыночной стоимости с целью заработка на перепродаже после улучшения ее состояния, чаще всего за счет ремонта.
Однако флиппинг – это не всегда ремонт
Модель необязательно предполагает приобретение «убитого» объекта недвижимости. Возможно купить квартиру в нормальном состоянии и сразу же перепродать по более высокой цене, либо квартиру, для которой будет достаточно небольшого косметического ремонта.
Ключевой фактор – это стоимость недвижимости ниже рыночной. Чтобы модель была работоспособной цена покупки должна быть на 15-20%, минимально 10%, ниже рыночной. Приобретение квартиры в плохом состоянии, но по рыночной цене, для перепродажи после ремонта, скорее всего, будет убыточно.
Для флиппинга подходят только ликвидные квартиры
- В первую очередь, с точки зрения локации. То есть жилой дом должен располагаться там, где на жилье будет высокий спрос со стороны конечного покупателя.
- Недвижимость, расположенная в отдаленных спальных районах города, в которых идет активная жилая застройка, не подойдет. После ремонта такому объекту придется конкурировать с большим пулом других квартир, в том числе новых от застройщиков, поэтому он не будет пользоваться спросом.
Востребованы у покупателей после ремонта квартиры, расположенные в пешей доступности от станций метро, вокзалов, крупных деловых или торговых центров, других мест притяжения трафика. Наибольшим спросом будут пользоваться объекты под флиппинг, расположенные поближе к центральным районам крупных городов, чем ближе к центру – тем лучше.
При выборе объекта недвижимости также необходимо обращать внимание на ряд его характеристик.
- Одним из ключевых является вид из окна. Это тот параметр, который нельзя изменить и улучшить. Сегодня повышенным спросом пользуются квартиры с видом на парки, пруды, реки. Вид на церковь или храм также в последнее время весьма ценится покупателями.
- По площади больше всего востребованы не маленькие студии и не большие многокомнатные объекты, а золотая середина между ними. Идеальный вариант квартиры для флиппинга – «евродвушка» площадью 35-40 квадратных метров, в которой можно организовать просторную кухню-гостиную для приема гостей и небольшую изолированную спальню. Также ценятся квартиры, обладающие уникальными характеристиками. Например, с большими террасами.
Прибыль от объема вложенных средств в одну флиппинговую квартиру в среднем по рынку составляет 15-20% годовых
Полный цикл сделки от момента покупки до продажи после ремонта – 4-8 месяцев.
Таким образом, при правильном выборе объектов инвестор на флиппинге может получить порядка 40% прибыли в год. Для рынка недвижимости – это очень высокий показатель в нынешних реалиях.
Цифры могут быть как значительно выше, так и ниже.
Например, около года назад нашим агентством за 9 млн была приобретена совсем небольшая трехкомнатная квартира, площадью всего 43 квадратных метра, в районе Сокол в Москве. Она находилась в очень плохом нежилом состоянии, поэтому в ремонт и меблировку пришлось вложить 2,75 млн рублей. После завершения всех работ данную квартиру удалось продать уже за 17,4 млн. С учетом выплаты налогов и всех сопутствующих затрат чистая прибыль проекта составилапримерно 5 млн, доходность – выше 40% годовых, а полный цикл сделки – менее 6 месяцев.
Как происходит процесс флиппинга, и можно ли все сделать своими силами?
Меньше потратишь на чьи-то услуги – больше будет выручка. Или это заблуждение?
Флиппинг – это в первую очередь инвестиционная стратегия, один из инструментов для получения пассивного дохода для человека, вкладывающего свои средства. С этой точки зрения смысла делать все своими руками нет. Любым делом должны заниматься профессионалы. Если человек профессионал в ремонте, то это не означает, что он обладает компетенциями риелтора, необходимыми для флиппинга. Например, сможет правильно оценить объект, спрогнозировать цену его продажи. Не ту, которую выставляют в объявлениях, а реальную, за которую недвижимость можно быстро реализовать.
Если человек инвестор, решивший заработать по данной модели, то у него, вероятнее всего, нет компетенций в строительстве. А если есть, то все равно нецелесообразно тратить свои силы на это, так как процесс стройки затянется, а это снижает доходность.
То есть какие-то разовые истории, когда человеку досталась квартира по наследству, а он решил ее отремонтировать своими силами и продать подороже, возможны. Хотя вряд ли такой проект можно назвать флиппингом.
Схема работы флиппинга проста. Сначала происходит поиск подходящего объекта недвижимости, который собственник ввиду каких-либо обстоятельств готов продать с нужным уровнем дисконта. Далее рассчитывается финансовая модель, просчитывается бюджет необходимый для ремонта, составляется смета. Если экономика устраивает, то происходит поиск средств на реализацию проекта, а далее ремонтные работы, поиск покупателя и закрытие сделки.
Также во флиппинге важно отсутствие эмоциональной привязки к объекту недвижимости. Когда человек делает все сам, то его оценка квартиры, ее цены, локации, дизайна формируется через собственную призму восприятия, становится необъективной, а цена продажи часто необоснованно завышается.
Можно ли купить квартиру в ипотеку, прокачать ее и отбить затраты с процентами с перепродажи?
Ипотечное плечо остается эффективным инструментом для флипперов. Их не пугают кредиты на жилье под 17% годовых и выше, которые сегодня предлагают банки. Полный цикл сделки от момента покупки до продажи после ремонта составляет порядка 4-8 месяцев. Соответственно, кредит понадобится на небольшой срок, а переплата за пользование им заэтот период не будет существенной.
При этом ипотека позволяется флипперам работать с объектами, для покупки которых у них нет средств. Например, чтобы приобрести в ипотеку квартиру стоимостью 20 млн рублей, потребуется первоначальный взнос порядка 20%, то есть 4 млн, плюс бюджет в несколько миллионов на ремонт. То есть с помощью ипотеки с бюджетом до 10 млн можно работать с объектами в несколько раз дороже.
Единственный момент, что кредит на квартиру придется погасить еще до ее продажи конечному покупателю. То есть на это потребуются изыскать средства.
В целом же работа с ипотечным плечом на рынке флиппинга – это довольно эффективная стратегия. Она немного снижает конечную прибыль, но позволяет оптимизировать затраты на покупку объекта.
В чем главный риск флиппинга, и как его избежать?
Флиппинг как любой вид инвестиций сопряжен с рисками. Ключевым является неправильный выбор объекта. Люди, которые не являются профессионалами на рынке недвижимости, могут приобрести не самую ликвидную. В первую очередь с точки зрения локации.
Также есть вероятность неправильного выбора стратегии работы с объектом. Флипперы могут сделать ремонт, несоответствующий другим параметрам квартиры, что отпугнет потенциальных покупателей. Например, совсем бюджетно с помощью дешевых материалов привести в порядок квартиру в доме бизнес-класса. При этом, потратив 1,5 млн рублей, попытаются продать объект на 3-4 миллиона дороже. Или, наоборот, сделать очень дорогой ремонт с использованием материалов ведущих производителей в морально устаревшемдоме, построенном в 50-60-хх годах прошлого века. Такие объекты сегодня также спросом не пользуются.
Чтобы сегодня успешно заниматься флиппингом необходимо учитывать множество нюансов. В первую очередь понимать конечного покупателя, видеть портрет той аудитории, у которой данная квартира может быть востребована. В текущих условиях ситуация на вторичном рынке не самая простая, ипотечные кредиты дорогие, недоступные для многих потенциальных покупателей, поэтому спрос на объекты падает.