Стоимость столичной жилой недвижимости в валюте за последние 20 лет менялась неравномерно

Влияли на это как факторы, связанные исключительно с процессами внутри российского рынка недвижимости, так и масштабные экономические и геополитические события.

До 2009 года практически в 80% сделок купли-продажи квартир в Москве расчеты производились в долларах. С учетом роста экономики с 2002 до кризисных 2008-2009 годов цены на жилье росли как в рублях, так и в валюте. Затем в 2009-2011-х годах на фоне мирового экономического кризиса на рынке жилья случился перелом, покупатели и продавцы квартир перешли на расчеты в рублях. Ситуация с динамикой цен изменилась.
В итоге в горизонте последних 10-12 лет цены на квартиры в Москве в долларах и евро снизились как в целом, так и в пересчете на квадратный метр. В конце 2014 года средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья составляла 189,5 тысячи рублей, что было эквивалентно 3,87 тыс. долларов и 3,12 тыс. евро.

В феврале 2024-го она достигла отметки в 275 тысяч рублей, что, с учетом текущего курса, соответствует 3 тыс. долларов или 2,8 тыс. евро. То есть средние цены на квартиры за последние 10 лет в рублях выросли почти в 1,5 раза – на 45,1%, а в валюте снизились примерно на 15-30%.

 Конечно, это средние цифры, отдельные объекты в валюте подешевели даже больше.

Например, около 10 лет назад мы продавали квартиру в районе Бутово за 7,5 млн рублей, что равнялось примерно 210 тыс. долларов. Сегодня объект с теми же характеристиками стоит порядка 9,5 млн, то есть примерно 100 тыс. долларов.
Также нашим агентством в 2012 году была реализована квартира площадью 130 кв. м в топовой локации с видом на Москву-реку на улице Серафимовича. Если на то время цена объекта в долларах составляла 1,5 млн, то сегодня схожий по параметрам лот стоит порядка 80 млн рублей, то есть меньше, чем 900 тыс. долларов.

В горизонте 20 лет цены на жилье в столице выросли как в рублях, так и валюте

По итогам 2004 года средняя стоимость квадратного метра «вторички» составила 50,3 тыс. в рублях. Это 1,8 тыс. в долларах или 1,35 тыс. в евро. То есть относительно текущего дня московские квартиры на вторичном рынке подорожали более чем в 5 раз или на 448% в национальной валюте и на 66,7% и 107,4% в долларах и евро соответственно.
Например, в 2004 году мы продали квартиру площадью около 40 кв. м. с бабушкиным ремонтом в районе станции метро «Коломенская» примерно за 1,45 млн рублей, что равнялось примерно 50 тыс. долларов. Сегодня подобный объект с тем же уровнем ремонта можно приобрести за 14 млн рублей или 152 тыс. долларов. То есть цена объекта в рублях выросла почти в 10 раз, а в валюте в 3 раза.


Можно сказать, что российский рынок недвижимости, не только жилой, но и коммерческой, с 2009 года практически полностью перешел в рублевый эквивалент. Сегодня все – и продавцы, и покупатели, и риелторы – в оценке объектов и расчетах не привязываются к курсу валюты. Данный показатель напрямую не оказывает никакого влияния на рынок недвижимости и цену квадратного метра. Предпосылок к тому, что данный тренд начнет ослабевать нет, скорее, наоборот.

Поэтому стоимость квартир в долларах или евро будет в большей степени математической. Какой будет курс с учетом геополитической и экономической ситуации, такая будет и стоимость в валютном эквиваленте.

Конечно, для людей, которые продают свою недвижимость в России с целью приобрести что-то за рубежом, это совсем другая история. Но такой фактор как валютные риски был всегда.
В целом же рынок недвижимости и строительства находится в динамическом развитии, перемены происходят постоянно. Рассуждая о том, как будут вести себя цены в рублях или валюте, необходимо учитывать, что стоимость объекта недвижимости определяют не только ее внутренние характеристики, но и внешние факторы.
В частности, жилые дома с годами теряют свою ценность. То есть панельки и даже считающиеся еще совсем недавно самыми лучшими кирпичные дома, построенные 30-40 лет назад, сегодня теряют свою актуальность. Если на рынке начинается стагнация, то такие объекты дешевеют сильнее, чем более новые и современные ЖК. В последние 7-8 лет столицу начали активно застраивать проектами стилобатами, которые сегодня считаются самыми современными и пользуются наибольшим спросом.
Также начали появляться проекты, где для жильцов предусмотрена вся инфраструктура от магазинов и детских садов на территории до коворкингов и прачечных. Подобных предложений на рынке ранее не было, сегодня такие комплексные решения становятся очень популярными, цены на них, соответственно, растут.
Кроме того, стоимость квартиры зависит от локации, в которой расположен дом. Она с годами может стать как более престижной и удобной для жизни, так и наоборот.
Поэтому сегодня стратегия, когда человек вкладывает средства в покупку недвижимости с прицелом на то, что через 15-20 лет в ней будут жить его дети, не самая правильная. За такие периоды времени многое в понимании комфорта проживания может измениться. У различных поколений меняются приоритеты и вкусы, поэтому то, что важно для человека сегодня, может быть совсем невостребованным у другого поколения.