Как агентство недвижимости может помочь вам быстро закрыть ипотечный кредит?
Когда ипотека становится проблемой
За прошедшие три года на рынке жилой недвижимости заметно вырос объем сделок по ипотеке.
Покупатели новостроек эконом- и комфорт-классов берут ипотечный кредит больше, чем в половине случаев, на вторичном рынке таких сделок пока меньше половины. Отчасти рост популярности ипотеки связан со снижением процентной ставки, отчасти — с падением реальных доходов потенциальных новосёлов на фоне стремления придерживаться общепринятого уровня комфорта.
За долгие годы погашения кредита обстоятельства жизни заемщика могут заметно измениться, и тогда выплата взносов станет затруднительной или невозможной. Как тут быть? За время работы агентства ЦДН нам приходилось сталкиваться с множеством подобных случаев и предлагать клиентам разнообразные способы выхода из положения.
Как погасить кредит?
1) Рефинансирование кредита
Если кредит был взят 3-5 лет назад, то его ставка могла доходить до 14%. Многие до сих пор платят взносы по такой ставке, не зная или забыв о возможности рефинансирования кредита.
Мы выстроили партнерские отношения со многими ведущими банками, и можем помочь заемщику, испытывающему затруднения, погасить текущий кредит и получить новый на более выгодных условиях. Квартира при этом переходит в залог к новому кредитору. Несмотря на кажущуюся простоту, в решении этой задачи есть свои нюансы — в частности, по «старому» кредиту не допускается просрочка платежей, а право собственности на недвижимость должно быть оформлено.
Такой способ наиболее эффективен, если процент по текущему кредиту высок, а до окончательного его погашения еще много лет. Тогда эффект от снижения процентов будет наиболее заметен. Дело в том, что для нового банка снова придется делать оценочный альбом и оформлять страховку.
Вы можете позвонить или написать, и узнать как разработать и реализовать стратегию перехода заемщика к другому банку для минимизации ежемесячных ипотечных платежей.
Мы рекомендуем так поступить всем тем, кто оформил кредитный договор несколько лет назад, в период действия высокой процентной ставки.
2) Как еще можно быстро погасить кредит?
Представим себе, что значительная часть кредита выплачена, осталось 20-40%, и вдруг плательщик, например, лишается работы и прекращает ежемесячные взносы. Что тут предпринять? Когда становится ясным, что полностью погасить ипотечный кредит не удается даже с учетом возможностей, которые с 31 июля 2019 года предоставляют гражданам РФ ипотечные каникулы, важно спокойно оценить ситуацию и выработать план оптимальных действий.
Прежде всего, не следует доводить дело до продажи квартиры на торгах с большим дисконтом. По договоренности с кредитором собственник заложенной недвижимости может продать ее от своего имени, и агентство поможет ему сделать это по максимально высокой цене, а после погашения кредита купить взамен на оставшиеся деньги квартиру, наиболее соответствующую его запросам.
Известно, что на вторичном рынке покупатели стараются держаться подальше от квартир с обременением. Они опасаются того, что продавец, погасив кредит за их счет, вдруг откажется продавать квартиру. Следовательно, наш первый шаг – снять обременение с квартиры.
Как снять обременение с квартиры?
Сделать это может только сам заемщик, погасив свою задолженность. Выступая в роли самостоятельного продавца, он был бы вынужден дать скидку 7-10%, чтобы привлечь покупателя, который готов рискнуть, но наше агентство берет этот риск на себя.
Конечно же, мы не полагаемся на «авось» и не действуем вслепую – как и при подготовке сделки, мы проводим юридическую проверку квартиры и, если видим признаки того, что в дальнейшем сделка может быть оспорена, отказываемся от нее. Мы предлагаем заемщику заключить с нами кредитный договор и получить деньги, необходимые для погашения ипотечного кредита, в долг под небольшой процент, поскольку квартира уже в залоге у банка и без его разрешения перезаложена быть не может. И затем квартира продается уже без обременения. Даже в этом случае продавец выигрывает, поскольку, давая скидку для «компенсации риска» он теряет больше.
Если же заемщик погасил кредит, используя полученный от нас заем, а покупатель отказался от покупки квартиры и забрал аванс, то, до появления нового покупателя, квартира остается в залоге у нас. Но это не самоцель, мы не зарабатываем на процентах и реализации залогов – это всего лишь инструментарий для расширения диапазона услуг, которые мы готовы оказать своим клиентам.
3) В ситуации, когда клиент хочет выгодно продать квартиру, находящуюся в залоге, мы можем помочь существенно повысить ее привлекательность для покупателей.
При этом причина продажи может быть любой – либо это внезапное падение доходов заемщика и невозможность продолжать платежи в соответствии с графиком, либо наоборот, желание приобрести жилплощадь большего размера. Чуть выше, мы говорили о важности снятия обременения с продаваемой квартиры и наших возможностях для эффективного решения этого вопроса, но это еще не все, чем мы можем быть полезны клиентам.
Поскольку значительная часть покупателей рассчитывает, в свою очередь, тоже воспользоваться заемными средствами, то для их привлечения мы можем сделать так, чтобы процентная ставка по ипотечному кредиту на этот объект стала заметно ниже среднерыночной (10-10,5% годовых). Наше продуктивное и многолетнее сотрудничество с банками-партнерами позволяют уменьшить ее примерно на 3 процентных пункта для любой квартиры, на которую следует «оживить» спрос, тем самым доведя процентную ставку до 7-7,5%.
В результате продаваемый объект получит существенное конкурентное преимущество, что в сочетании с грамотным размещением рекламных объявлений на ведущих площадках принесет нам (и клиенту!) поток звонков от заинтересованных покупателей. Практика показывает, что таким образом удается продать в разумные сроки даже малоликвидные квартиры, а за интересными вариантами иногда выстраивается очередь.