Кадастровая оценка недвижимости

Поскольку кадастровая оценка недвижимости — массовый процесс, нередко ее стоимость оказывается завышенной в сравнении с рыночной. Это обусловлено тем, что в ходе массового процесса невозможно учесть особенности конкретного объекта, в частности физические свойства строения, его местоположение и инфраструктуру района. К группе похожих объектов недвижимости применяется метод моделирования, и таким образом получается усредненная сумма.

Соответственно, кадастровая стоимость объектов часто оспаривается в суде и специальных комиссиях, которые созданы при территориальных органах Росреестра для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости, ведь ее снижение позволяет существенно сэкономить на уплате налога на имущество физических и юридических лиц, а также земельного налога.

Расчет налога на недвижимость по кадастровой стоимости

В настоящее время сложилась ситуация, когда собственники недвижимости получают информацию о кадастровой стоимости лишь через 1,5 года с момента проведения оценки. К примеру, если объект оценивался в 2015 году, то налоговая служба, исходя из результатов оценки, начисляет налог начиная с 2016 года, а собственник получает квитанцию только в 2017 году. При этом в соответствии с действующим законодательством в случае успешного оспаривания кадастровой стоимости на недвижимость сумма налога может быть изменена только с момента ее оспаривания; за предыдущие же годы придется заплатить первоначально определенную сумму.

В целях исправления положения Минэкономразвития России были разработаны законопроекты о внесении поправок в Налоговой кодекс РФ (статьи 391 и 403), а также в Федеральные законы «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.20) и «О государственной кадастровой оценке» (статья 18). По обоим проектам уже завершились публичные обсуждения и независимая антикоррупционная экспертиза.

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

На данный момент в Налоговом кодексе РФ предусмотрено применение кадастровой стоимости, которая была установлена в результате ее оспаривания, с момента подачи заявления об оспаривании. По рассматриваемому законопроекту новая сумма кадастровой стоимости, измененная на основании установления рыночной стоимости объекта по решению суда либо комиссии по рассмотрению споров, в отношении физических лиц должна применяться с даты ее установления, то есть при расчете налога на имущество и земельного налога (начиная с налогового периода, в котором была применена кадастровая стоимость, являющаяся предметом оспаривания).

В результате внесения поправок в указанные выше Федеральные законы при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН данные об измененной кадастровой стоимости должны использоваться с той даты, когда соответствующие сведения были внесены с ошибкой, за исключением случаев, определенных в статьях.

Это может иметь место, к примеру, если неверно указывается вид разрешенного использования или количество квадратных метров. В случае увеличения кадастровой стоимости объекта недвижимости в результате исправления ошибки в сведениях ЕГРН применение новой кадастровой стоимости квартиры возможно не ранее 1 января того года, который следует за датой исправления ошибки.