• Главная
  • Блог
  • Изменения в строительстве в 2019 году. Блог агентства ЦДН.
09.05.2019

Изменения в строительстве в 2019 году. Блог агентства ЦДН.

Застройщик получит доступ к деньгам, как только в новостройке будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру.


Понятно, что без доступа к деньгам дольщиков застройщик должен будет реализовывать проект на свои собственные средства и на кредиты, выдаваемые тем же банком, в которых открыты эскроу-счета. При этом средства на этих счетах станут составной частью фондирования банка, а рост их объема будет способствовать снижению процентной ставки для застройщика.

Если же в процессе строительства застройщик столкнется с проблемами, то дольщик может получить деньги с эскроу-счета назад, а если он пользовался ипотечным кредитом, то деньги получает банк, выдавший этот кредитВот цель введения новых правил работы. 

Однако это не значит, что покупатель обязан забрать свои деньги. Если в рамках проектного финансирования застройщик срывает сроки сдачи или становится банкротом, то дольщик может, не расторгая ДДУ, дождаться назначения нового застройщика, который может быть привлечен банком для достройки проблемного объекта.

Итак, схема кажется простой: деньги уходят от покупателя и, пока идет строительство, застройщик ими воспользоваться не может. Как только и если недвижимость из проекта превратиться в товар, то они попадают в руки продавца. Напомним, что поправки в ФЗ № 214 были приняты 1 и 29 июля, а также 25 декабря 2018 года, но рынок давно готовился к новым правилам и его игроки старались набрать «впрок» как можно больше разрешений на строительство. Они стремились начать до июля как можно больше проектов, финансируемых по классической схеме ДДУ. Эти ЖК строятся, квартиры в них активно продаются и по состоянию на 1 июля 2019 года будет в разной степени готовности. 


Как долго будет осуществляться переход? Что и когда реально изменится для девелоперов и покупателей?


В первую очередь, многих интересует прогноз изменения цен на первичном рынке в 2019 году. С осени 2018 года наблюдается их рост в рублевом выражении. Повышается цена как на вторичку, так и на первичку. Правда, это относится только к недорогим предложениям, бизнес-класс и элитное жилье пока еще демонстрируют стабильность.

Традицией и элементом маркетинговой политики девелоперов всегда были скидки, предлагавшиеся на этапе котлована. Теперь это невозможно — на эскроу-счете помещается сумма, равная стоимости готовой квартиры, что в сочетании с процентами по банковскому кредиту может повысить стоимость предложения, по моей оценке, на 14-17%.

Повышению цен, однако, будет препятствовать целый ряд факторов — надо иметь в виду, что в московском регионе имеется огромный нераспроданный массив квартир. Кроме этого, существует большой объем предложений от застройщиков, реализующих объекты, которые возводятся на основании разрешений, полученных до 1 июля 2018 года. Это позволяет им до сих пор привлекать деньги дольщиков по традиционной схеме, минуя эскроу-счета, можно предположить, что рост цен будет весьма плавным. 

По сути дела, процесс «отшлифовки» нововведений еще идет и 22 апреля 2019 года Правительством РФ было принято Постановление №480, утвердившее степень готовности объекта недвижимости и ряд других критериев, при соответствии которым застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, не используя эскроу-счета. Речь идет, подчеркиваю, о ДДУ, представленным на государственную регистрацию после 1 июля!    

Похоже, введение новых правил не будет одномоментным для всех застройщиков - проекты будут распределены по степени масштабности и общественной значимости, и для каждой их группы будут использоваться свои критерии. Вероятно, в новое постановление включено недавнее предложение Минстроя, согласно которому завершить начатое ранее строительство по старым правилам могли бы те застройщики, объекты которых на 1 июля 2019 года будут готовы на 30% и более.

Так или иначе, за защиту своих интересов дольщик заплатит в прямом смысле слова — исчезнет «стартовый дисконт», стоимость квадратного метра поднимется, и, возможно, мы снова увидим уменьшение общих площадей квартир, чтобы сохранить их цену в привычном диапазоне. 


Не приведет ли это к перетоку спроса на вторичный рынок? Цены схожи, а ждать окончания стройки не надо.


По-новому будут выстраиваться и взаимоотношения девелопера и банка. Начнем с того, что хотя банки, безусловно, являются главными бенефициарами нововведений, не все из них пока готовы предложить застройщикам новый сервис в полном объеме. На сегодня, например, Сбербанк и Дом РФ уже открыли первые 400 эскроу-счетов и готовы предложить кредит. Процентная ставка по этому кредиту будет плавающей, зависящей от наполнения эскроу-счетов и наличия у застройщика собственных средств на начало строительства. Можно спрогнозировать, что она будет меняться от 15 до 5%.

Надо отметить, что банкам придется в полной мере проявить свой профессионализм, оценивая перспективность работы с застройщиками. Согласно новым нормам, девелопер — претендент на работу в рамках проектного финансирования — должен соответствовать ряду критериев, в частности, иметь за плечами опыт возведения не менее 5000 кв. м жилья. Помимо этого, уполномоченный банк должен усилить контроль за расходами девелоперов и других участников долевого строительства. При этом сильно расширяется возможность для проведения внеплановые прокурорских проверок и т.д.

Для тех застройщиков которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, есть вероятность не договориться с банками. Дело в том, что банки при анализе нового проекта могут решить, что он им неинтересен, или, анализируя перспективы начатой работы могут оценить недостроенный дом как неликвидный.

Подводя итоги можно сказать, что переход на работу по новым правилам не будет мгновенным для всех игроков рынка, и неизбежно вызовет рост цен на новостройки как из-за появления затрат на обслуживание кредитов, так и из-за возможного сокращения предложения из-за ухода тех застройщиков, для которых новая реальность окажется неприемлемой. Возможно, с рынка уйдут и те небольшие, в основном, региональные игроки, чей финансовый успех зависит от возможности реализовывать «серые схемы».

Однако данные перемены необходимы, они сделают строительный бизнес более прозрачным для его участников, менее рискованным для покупателей-инвесторов, помогут быстрее реагировать на изменения в финансовой ситуации застройщика.

Тем не менее, хорошо было бы на законодательном уровне изучить  возможность предоставления субсидий для отдельных категорий покупателей квартир в новостройках (многодетных семей, матерей одиночек, молодых семей) или организацию выкупа части новых квартир местными администрациями для самостоятельного использования, например, в рамках той же реновации, которая, как мы знаем, уже планируется и вне Москвы


Строительство — один из локомотивов экономики. Там, где активно ведется строительство, процветают и сопряжённые отрасли, поэтому стимулирование спроса на «первичку» со стороны государства поможет девелоперам и банкам в переходе на новую систему взаиморасчетов, поддержит интерес к новостройкам, как к товару и даст возможность избежать стагнации на этом рынке, особенно в регионах РФ.

Возврат к списку


ООО Центральный Департамент Недвижимости https://cdnk.ru/local/templates/cdnk/resources/img/logo.png https://cdnk.ru/local/templates/cdnk/resources/img/logo.png Покупка и продажа всех видов недвижимости. Быстро и безопасно поможем с продажей вашей квартиры! Контакты:
Адрес: метро Парк Культуры, Зубовский бульвар 4 стр. 1, 4-й этаж, офис №414, дальний подъезд от метро, вывеска «Союз Журналистов России» 19021 Москва,
Телефон:+7 (495) 661-44-43, Электронная почта: info@cdnk.ru