Аренда – это отдельный сегмент

Собственники квартир не интересуются ситуацией на ипотечном рынке, и уж точно не используют величину платежа по кредиту в качестве критерия для определения стоимости аренды своего объекта.

Конечно, косвенно удорожание ипотеки повлияло на рынок аренды. Ставки на вторичное жилье сегодня стали очень высокими, практически заградительными для многих, поэтому люди начали заметно меньше брать кредитов, и те, у кого нет собственной недвижимости, вышли на рынок аренды, повысив спрос и стимулировав рост цен.

Однако, данный фактор не был ключевым. Рынок аренды в последние три-четыре года прошел определенный цикл перезагрузки – от сильного падения до восстановления и роста. Когда началась пандемия, многие компании перешли на удаленный формат работы, что вызвало отток арендаторов. После объявления СВО страну начали покидать экспаты и российские граждане, работающие на иностранные компании. Спрос на аренду квартир в Москве снова сильно упал. Поэтому арендные ставки снизились.

Сегодня, когда пандемия позади, а с начала СВО прошло два года, ситуация стабилизировалась. Открывшиеся ниши закрываются. На место иностранных специалистов приехали арендаторы из других стран, на место уехавших россиян – другие жители из регионов. Поэтому спрос на найм жилья вырос, что неминуемо привело к росту ставок.

Также удорожание аренды связано с общим ростом стоимости жилой недвижимости, которая в Москве, например, за последние 2,5-3 года подорожала на 20-30%. 

В итоге за последние полгода, по нашим оценкам, ставки на аренду квартир выросли на 20% точно. Но данный рост касается нового предложения. Нельзя забывать, что рынок аренды состоит не только из новых арендаторов, но и из действующих, снимающих жилье на протяжении многих лет. Собственники квартир, которых устраивают их жильцы, если и повысили стоимость аренды, то ниже рынка – кто-то на 5%, кто-то на 10%, а кто-то оставил прежние условия. Когда выстраиваются долгосрочные отношения, владельцы недвижимости борются не за то, чтобы поднимать ставку при любой возможности, а за то, чтобы сохранить благонадежных арендаторов, которые исправно платят, не приносят проблем, не портят квартиру и имеющееся в ней имущество. Данные качества перекрывают желание заработать лишние деньги при первой же возможности. В 80% случаев такие человеческие взаимоотношения между арендатором и собственником работают.

Поэтому в целом сегодня, действительно, цены на аренду жилья выросли, но связано это не с ростом ставок по кредитам. Ожидать, что величина ипотечного платежа станет ориентиром, к которому будут стремиться собственники, повышая аренду, не следует.

Есть ли перетекание потенциальных покупателей на аренду вместо покупки недвижимости?

Если сравнивать условия по льготной ипотеке на новостройки и аренду, то здесь ситуация иная. Все-таки новостройка – это объект, в который нельзя сразу заехать и жить. Новую квартиру придется ждать еще в лучшем случае несколько месяцев, а, возможно, лет. 

Если у человека нет своего жилья, то не совсем верно сравнивать ставку по льготной ипотеке с арендной, ведь в таком случае ему придется одновременно платить и за то, и за другое.

С другой стороны, в последнее время на рынке начали появляться новые ЖК готовые к сдаче, квартиру в которых можно приобрести по льготным программам, и сразу заселиться. Но пока подобные предложения являются исключением из правил.

С точки зрения арендатора ему не так важно, какое жилье снимать, – новостройку, квартиру в старом фонде или даже апартаменты. Для него не имеет значение жилой статус у дома или нет. Прописку ему, как правило, никто не предоставляет. У данной аудитории востребованы комфортные для жизни квартиры вне зависимости от того, в каком доме они расположены. Главное, чтобы был нормальный ремонт, не бабушкин вариант с коврами на стенах и старой громоздкой мебелью, а современные решения. То есть квартира может находиться не в новом доме, а в построенном 20-40 лет назад. Главное, чтобы был ремонт, позволяющий комфортно жить.