Для инвестиций необходимо выбирать только ликвидные квартиры

Ликвидность жилья определяется рядом параметров.
На первом месте стоит локация. То есть объект должен располагаться в районе с хорошей транспортной доступностью, всей необходимой для комфортной жизни социальной, спортивной, торговой инфраструктурой. В Москве важна близость метро. К счастью, станций подземки в столице становится все больше и больше новых станций, а транспортная доступность в городе сегодня намного лучше, чем была 10 лет назад.
Для большинства важен год постройки дома. Сегодня все хотят жить в новых современных ЖК, а не старых пятиэтажках. Поэтому более привлекательными вариантами для инвестиций будут квартиры в более новых проектах.
Очень важным параметром является вид из окна. Если окна смотрят на ТЭЦ, кладбище либо оживленное шоссе, то такие объекты, как правило, менее рентабельны и плохо продаются. В то же время ценятся квартиры с видом на зеленые зоны или воду – реки, пруды, каналы.

То есть можно сказать, что в первую очередь важны те параметры, которые нельзя изменить в границах самой квартиры

С точки зрения количества комнат и площади самыми инвестиционно-привлекательными являются не малогабаритные студии по 15-16 «квадратов», но и не очень большие объекты. Наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также «евродвушки» с большой кухней гостиной и изолированной спальней.
Ключевым критерием выбора ликвидного объекта недвижимости является цена ниже рыночной. Любой хороший объект, который можно приобрести с дисконтом обладает инвестиционным потенциалом. Дисконт должен быть порядка 15-25%. Чем выше цена объекта, тем больше должен быть дисконт.
В Москве все нормальные квартиры, которые дешевле 10-12 миллионов, – это самые интересные для инвестиций варианты сегодня. То есть условно квартиры на столичном рынке можно разделить на несколько категорий. Наиболее перспективные стоят до 10-12 млн рублей. Следующий тип объектов стоит уже от 12 до 20 млн. Еще один от 20 до 30 млн. Квартиры стоимостью свыше 30 млн редко приобретаются в инвестиционных целях.

В сегменте жилой недвижимости инвесторам доступен ряд стратегий вложения средств 

• Среди них покупка новостройки на ранних стадиях строительства с целью перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию,
• Покупка для сдачи в аренду, 
• Флиппинг – приобретение недооцененных объектов для продажи после ремонта, перепродажа и выкуп помещений большой площади для разделения на небольшие объекты.

Доходность данных стратегий изменилась за последние несколько лет. В частности, после перехода сферы жилищного строительства на проектное финансирование сильно снизилась прибыльность покупки новостроек на этапе котлована для последующей перепродажи. Если ранее непрофессиональный инвестор таким образом мог получать до 40-50% годовых за счет роста стоимости недвижимости вне зависимости от проекта, то сегодня квартиры на рынок выводятся по ценам, которые к завершению строительства дорожают в лучшем случае на 20%. Кроме этого, для их продажи приходится снижать цену, так как придется конкурировать с ценой застройщика, который может предложить покупателю разнообразные инструменты покупки, например, льготные ипотечные программы.

Окупаемость инвестиций в покупку квартир для сдачи в долгосрочную аренду также заметно упала за последние 5 лет.

Определенным стандартом для столичного рынка является окупаемость подобных вложений в 18 лет, то есть доходность порядка 5,5% годовых. В последние несколько лет на фоне пандемии, СВО, мобилизации арендные ставки на жилье в столице снижались, а цены только росли. В итоге окупаемость вложений выросла до 21-22 лет, соответственно, доходность снизилась до 4,5% годовых.
В рамках флиппинга один цикл сделки – реализация объекта от покупки до приведения в порядок и перепродажи – приносит инвестору около 15%. Раньше за год можно было провести 3-4 сделки, получив до 45-60% годовых. Сегодня в связи с высокой ключевой ставкой срок экспозиции квартир на вторичном рынке заметно вырос, поэтому в лучшем случае за год можно провести 2-2,5 цикла инвестиций. То есть теперь флиппинг приносит порядка 30-35% годовых.

Также вполне работоспособной моделью инвестиций в жилую недвижимость является срочный выкуп объектов, когда хорошая квартира приобретается по цене дешевле рыночной стоимости и сразу же перепродается. Такие варианты возможны, если собственнику по той или иной причине срочно требуются деньги. Сказать, сколько приносит данная модель в целом сложно. Подобные объекты на рынке появляются не так часто и дисконт в каждой конкретной ситуации может быть разным. К тому же не всегда удается договориться с продавцом о цене либо объект может быть с какими-то обременениями, поэтому риск участия в подобной сделке очень высокий.

Еще одной стратегией инвестирования на рынке жилой недвижимости является покупка в жилых домах нежилых помещений большой площади с целью их раскадастрирования и продажи как отдельных апартаментов. То есть помещение делится на отдельные апартаменты, к которым проводятся коммуникации, в них производится ремонт под ключ, после чего осуществляется продажа. Подобная стратегия вложения средств при правильном выборе объекта приносит порядка 45-50% годовых.