Московские власти готовятся узаконить апартаменты в качестве жилья или особого вида жилой недвижимости.
Хотя на данный момент единого мнения на этот счет во властных структурах пока нет. Для того чтобы построенные апартаменты стали жильем, городу придется обеспечить жителям апарт-комплексов дополнительную социальную инфраструктуру. Расходы на легализацию апартаментов (по крайней мере их часть) можно будет возместить за счет повышенного налога.
С юридической точки зрения апартаменты являются нежилыми помещениями, но тем не менее их используют для постоянного проживания. Застройщики, столкнувшись в 2008—2009 гг. с обвальным падением спроса на офисные помещения, стали переделывать бизнес-центры в жилые объекты, не меняя при этом статуса земельного участка и не вкладываясь в социальную инфраструктуру, обязательную для жилых домов. Такой формат оказался выгоден для девелоперов, ведь себестоимость строительства нежилых зданий значительно ниже, чем жилых объектов, а цена квадратного метра сравнима с ценой «квадрата» в традиционных новостройках.
В апартаментах покупателей привлекает как раз более низкая цена: в начале прошлого года апартаменты в спальных районах столицы в среднем были на 20—30% дешевле новостроек. Апартаменты, по сути, заняли нишу недорогого жилья класса «эконом» и «комфорт», слабо представленного на московском рынке недвижимости. И в конце 2014 г. на апартаменты приходилась уже примерно 1/3 всего рынка жилья столицы.
Столь стремительное развитие событий вынудило власти заняться приведением данного сегмента в соответствие с законодательством, по которому апартаменты являются разновидностью гостиничных номеров. 11 ноября 2014 г. правительством Москвы было принято постановление № 660-ПП, которым разрешено размещать апартаменты исключительно в апарт-отелях, гостиницах, хостелах, мотелях и т.п.
Отныне апартаменты как отдельные объекты капитального строительства запрещены.
Кроме того, в ноябре 2014 г. Мосгордумой был принят закон о модернизированном налоге на имущество физлиц, установивший повышенную ставку налога для апартаментов в гостиницах — от 0,5% кадастровой стоимости против 0,1—0,3% для квартир.
Однако разразившийся кризис заставил чиновников пойти навстречу застройщикам. Правительство Москвы в начале 2015 г. заявило о готовности в качестве антикризисных мер по просьбе инвесторов пересматривать виды разрешенного использования земельных участков. В декабре и январе Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы было пересмотрено около 50 офисных проектов: примерно 40% из них переформатировали в торговые объекты, 60% — в жилье. В полноценное жилье преобразовываются не только бизнес-центры, но и апарт-комплексы. «Легализация» апартаментов предполагает, что девелопер перерабатывает проект, чтобы довести его до уровня жилого объекта — по санитарным нормам и правилам, инфраструктурной обеспеченности и т.п. Если крупные объекты инфраструктуры сложно разместить на участке, город может согласиться на замену (к примеру, полноценный детский сад может быть заменен детским досуговым центром с доплатой в казну).
В результате в выигрыше оказываются все: пополняется городской бюджет, покупатели решают проблему с регистрацией, а застройщики могут продавать оставшиеся объемы дороже на 10—15%.
Отмена или смягчение требований к инсоляции жилых помещений станет еще одной мерой, которая должна будет облегчить процесс перевода апартаментов в жилье.
Продолжение следует…