Нередко квартиры продаются с обременением. 

Одним из вариантов обременения считается регистрация в квартире граждан, которые не снялись с учета при совершении сделки купли-продажи. По сути, для отчуждения такой квартиры нет никаких препятствий, ведь никто из прописанных лиц, кроме собственника, права на нее не имеет. Однако приобретать квартиру с подобным обременением стоит только в том случае, если вы счастливый обладатель крепкой нервной системы. И тем не менее даже тогда перед заключением сделки следует задуматься о возможных последствиях и сопоставить средства, сэкономленные на покупке квартиры, с возможными проблемами в будущем (ведь судебные тяжбы отнимают много времени), а также внимательно читать договор.

Для приобретения жилья сейчас широко используют кредитование. Ипотека в данном случае — самый распространенный вид займа. При ипотеке квартира выступает в качестве залога, и банк вправе изъять квартиру в случае непогашения кредита.

Для всех видов обременения государственная регистрация обязательна. Все обременения фиксируются в Росреестре и отражаются в выписках, предоставляемых по имуществу. Потому потенциальные покупатели могут обезопасить себя от обременения, запросив данные по квартире из Росреестра.

В общем случае обременение снимается с имущества, когда заемщик выплачивает полностью сумму долга, проценты, а также производит иные платежи, предусмотренные договором, в полном объеме. После этого он может обратиться в банк с просьбой о передаче сведений в Росреестр. Следовательно, запись о наличии обременения в реестре исчезнет только в результате полной выплаты ипотеки.

Главная угроза при ипотеке — возможность утраты приобретенной квартиры в случае непогашения долга. 

Принудительное его погашение может осуществляться и в досудебном порядке (к примеру, при продаже залогового имущества должником в целях погашения долга). Тогда, как правило, банк дает согласие на продажу квартиры, а собственник самостоятельно занимается ее реализацией.

Процедура продажи такой квартиры имеет существенные отличия от стандартной процедуры. Арендуются две ячейки: одна для банка, а вторая для продавца (должника). Покупатель квартиры вносит в ячейку для банка средства, направленные на погашение обязательства. Получив необходимую сумму, банк выдает продавцу квартиры бумагу, подтверждающую погашение кредита. Далее между сторонами сделки заключается договор купли-продажи без участия банка, который регистрируется в Росреестре. В результате новый собственник квартиры получает документ, подтверждающий снятие с нее обременения, бывший собственник изымает причитающуюся ему сумму из ячейки, а право на недвижимость переходит к приобретателю.

При приобретении квартир с обременением обычно имеют место следующие риски. Продавец может отказаться от сделки, когда покупатель уже положил деньги в ячейки, а банк получил сумму, которая ему причитается. В таком случае покупателю придется обращаться в суд, чтобы настоять на совершении сделки. Избежать подобной ситуации можно, заключив предварительный договор.

Возможна также ситуация, когда сделка уже состоялась, стороны выполнили свои обязательства, а бывший собственник не освобождает квартиру. В этом случае также подается иск в суд.

Проводятся специальные торги, на которых реализуется заложенное имущество, а также аукционы по продаже имущества, находящегося под залогом, которые немного отличаются от торгов. Если есть желание сэкономить на покупке и нервная система в порядке, то можно попробовать приобрести квартиру с обременением, но в этом случае надо быть во всеоружии. Хотя как известно, кто предупрежден, тот вооружен!