Давайте сначала разберемся в терминах:
Сделка на вторичном рынке недвижимости – это операция с объектом, право собственности на который уже зарегистрировано. Им может быть и квартира с вековой историей, и студия в доме, введенном в эксплуатацию неделю назад. Главное – продавцом является собственник.
Первичный же рынок оперирует объектами, на которые еще не получены документы о собственности. Квартиры могут находиться в стадии строительства, а могут быть уже заселены людьми, по какой-либо причине пока не оформившими это право.
Конечно, чем короче история квартиры, тем больше можно найти аргументов против проверки ее юридической чистоты. Казалось бы, зачем копаться в истории объекта недвижимости, если право собственности на него оформлено чуть ли не вчера? Но в нашей практике было много случаев, когда такое исследование позволяло избежать существенных неприятностей.
Давайте посмотрим, в чем заключается специфика проверки квартиры от застройщика.
Что такое покупка квартиры в новостройке?
По сути, это вложение денег в бизнес, на управление которым вы никак не влияете и, следовательно, принимаете на себя некоторый риск. Действующее на сегодняшний день законодательство (214-ФЗ) защищает дольщиков от двойных продаж (до его введения недобросовестные застройщики могли продавать одну квартиру по 2-3 раза!). Тем не менее, иногда покупатели квартир в новостройке становились жертвами финансовой несостоятельности девелопера и превращались в «обманутых дольщиков». Чтобы исключить возможность их появления, в закон введено множество поправок, начинающих действовать 1 июля 2019 года. Они предусматривают изменение порядка пользования деньгами дольщиков (переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, что должно защитить их интересы).
Два главных риска дольщика:
- Потеря денег, вложенных в проект;
- Изменение сроков строительства.
Зачастую используемые финансовые средства это единственные активы семьи. Поэтому первейшая задача проверки новостройки – оценка финансовых рисков.
Справится ли выбранный нашим клиентом застройщик со строительством объекта? Все ли его действия, связанные с получением разрешения на строительство, выполнены правильно?
Агентство недвижимости ЦДН действует в интересах только своего покупателя, и специалисты не являются проводником интересов застройщика, они анализируют риски и выгоду вложений относительно других объектов в выбранной локации, и на основе этих данный выдают клиенту независимое экспертное заключение.
Задача агента – понять есть ли конкуренты у данного застройщика и выбрать из множества схожих, на первый взгляд, предложений то, которое наиболее точно соответствует ожиданиям заказчика и его возможностям. При этом хороший агент может оценить не только класс дома и его соответствие заявленному застройщиком, но и удобство проживания в нем, ожидаемую скорость достройки, ликвидность и инвестиционную ценность объекта.
Поставить коробку здания на земельном участке – это примерно треть всей сметы проекта. Самый сложный и дорогой этап работы застройщика – получение необходимых мощностей от местных ресурсоснабжающих организаций и подведение к дому коммуникаций – водопровода, канализации и электричества.
Очень важно получить и изучить согласованные технические условия на многоквартирный дом в том районе, где он строится. Вы должны убедиться, что имеющихся мощностей хватает на запланированное количество квартир, а стоимость подведения коммуникаций находится в разумных пределах. Застройщик обязан предоставить этот документ для ознакомления. Если этого не происходит, то, вероятно, его просто нет и тогда очень возможно превращение данного многоквартирного дома в долгострой. Есть и другие риски возникновения долгостроя – банкротство застройщика и постоянный сдвиг сроков сдачи.
Проверка новостройки от застройщика в два этапа:
Первый этап проверки – финансовый.
Это спокойное сопоставление предложения застройщика и возможностей покупателя. Приходя в отдел продаж, мы, как правило, видим прекрасную визуализацию проекта, список объектов инфраструктуры – детских садов, школ, магазинов. Кажется, вот оно, исполнение мечты! Но главная задача – оценить схожие предложения от других застройщиков, сравнить их и выбрать наиболее подходящее. Зная, какими ресурсами он обладает, агенты могут понять, что выгоднее – вложиться в новостройку или купить аналогичную квартиру на вторичке в этом же районе.
Это особенно важно, если человек в ожидании окончания строительства вынужден арендовать жилье, гасить ипотечный кредит и одновременно откладывать деньги на отделку новой квартиры. Ни один застройщик не будет отговаривать клиента от покупки квартиры у него, но мы, тщательно взвесив все обстоятельства, можем предложить вариант, наиболее полно отвечающий запросам потенциального покупателя.
Второй этап – проверка документации на объект.
В агентстве проверяют учредительные документы застройщика, разрешения на строительство, соответствие типа участка его назначению. Что перечень документов соответствует действующему законодательству и в их оформлении нет ошибок, а у лица, поставившего свою подпись, есть соответствующие полномочия, например, доверенность.
Особую важность имеет оценка технических условий на подведение коммуникаций и понимание того, могут ли они полностью обеспечить запланированное количество квартир. Это непросто, и для того, чтобы научиться правильной интерпретации результатов проверки, агенты проходят специальное обучение.