Как принимать квартиру в новостройке у застройщика

Итак, свершилось! Строительные работы закончены, ландшафтные дизайнеры оформили двор, в витринах первого этажа появились баннеры «Аренда» и, самое главное, Государственная комиссия подписала акт сдачи-приемки дома. Теперь застройщику предстоит оформить огромное количество подобных актов с каждым из дольщиков. Относительно недавно, до кризиса 2014 года, составление «дефектной ведомости» не практиковалось – дольщик просто подписывал акт приемки. Однако сейчас идет нешуточная борьба за клиента, особенно в Москве, и внимательное отношение к его замечаниям становится конкурентным преимуществом застройщика. Кроме этого, в отличие от членов Госкомиссии, члены семьи дольщика будут в принятой квартире жить, и поэтому их задача – самим стать комиссией, въедливо и дотошно обшарить все углы в поисках недоделок и дефектов. На что же обратить внимание в первую очередь? 

Еще до выезда «на объект», освежите в памяти содержание своего договора долевого участия (ДДУ). Что именно вы ждете от застройщика? Каковы параметры и характеристики принимаемой квартиры? 

Как принять квартиру в новостройке у застройщика без отделки, на примере одного из самых популярных типов жилья – монолитного дома с квартирой свободной планировки можно здесь.

Данные проверки, которые можно выполнить без использования специальных инструментов. Главные из них – рулетка, пузырьковый или, предпочтительней, лазерный уровень и двухметровое правило.

О приемке квартиры в новостройке специалистом

Фирмы, оказывающие помощь в этом деле, обычно используют еще множество приборов – «локатор арматуры» для выявления наличия или отсутствия металла в толще стен, ультразвуковой дефектоскоп для проверки глубины трещин и обнаружения скрытых дефектов. Иногда они используют и индикатор радиации – крайне редко, но встречаются случаи попадания в бетон в составе щебня минералов с повышенным радиационным фоном. Если вы будете принимать квартиру у застройщика самостоятельно, то отсутствующие приборы можно взять напрокат.

Теперь поговорим о технической проверке квартиры с использованием инструментов

Напомним, что для этого, как минимум, следует иметь при себе рулетку, строительный уровень, желательно лазерный, алюминиевую рейку-правило длиной не менее двух метров и мультиметр для проверки электрических цепей. Все допустимые отклонения элементов конструкции здания от размеров, заданных в рабочих чертежах, определены в Своде правил СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции», утвержденным приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 25 декабря 2012 г. N 109/ГС. За один вечер перед приемкой квартиры этот документ изучить сложно, поэтому отметим самые важные параметры, подлежащие контролю:

• В первую очередь изменяем рулеткой высоту потолка и сверяем ее с указанной в ДДУ.
  
• Затем при помощи уровня и правила фиксируем отклонение потолка и пола от горизонтали. Идеальных плоскостей не бывает, и отклонение ±10 мм на всей длине помещения и 5 мм «под правилом» считаются допустимыми.
  
• Проверяя вертикальность стен, мы должны убедиться, что их несоответствие  идеальной вертикали и кривизна не превышают ±7,5 мм по всей высоте и те же 5 мм «под правилом», что и на полу.
  
• Окна и двери не должны отклоняться от вертикали более чем на 3 мм по всей своей высоте.
  
• Это же относится и к раздвижному одинарному остеклению лоджии, если оно есть.
  
• Сами раздвижные створки должны свободно перемещаться и вставать на фиксаторы при достижении крайнего положения.

Надо сказать, что за конструкцию и общую прочность здания отвечает Государственная комиссия. Вероятность того, что покупатель, проверяя свою квартиру, обнаружит критически важный дефект, крайне мала. Тем не менее, устранение даже мелких недостатков обязательно увеличит стоимость отделочных работ и материалов.

Как же поступить покупателю, если он обнаружит отклонения, в прямом и переносном смысле слова, от ожидаемых параметров? 

Прежде всего, следует составить список претензий к застройщику. Обычно при приемке квартиры присутствует его представитель, который должен иметь доверенность, позволяющую ему подписать «смотровой лист», ведомость дефектов и недоделок. Мириться с ними, или начинать борьбу за исправление? Это зависит от масштабности возможных работ по их исправлению и планов покупателя.  

1. С юридической точки зрения, приемка квартиры дольщиком путем подписания акта, составленного застройщиком – это точка в длительной истории их взаимоотношений.
   
2. Срок подписания акта указан в ДДУ, как правило, это 30-60 дней с момента получения приглашения на приемку квартиры. 
3. Если акт не будет подписан, застройщик имеет право сделать это в одностороннем порядке. Теперь заботиться о сохранении объекта, платить за него налоги и платежи по извещениям управляющей компании будет приобретатель. Ему же придется и платить за исправление «косяков» застройщика. 

Стоит настоять на исправлении тех из них, которые непосредственно влияют на качество жизни в квартире и, при этом, легко устранимы – треснувшие стекла, кривые двери, текущие трубы, плохо заделанные швы. При этом можно принять квартиру по акту, но приложить к нему список дефектов, подписанный вами и представителем застройщика.

Кроме того, надо понимать, что если дефект стены, выложенной из кирпичей или газобетонных блоков, застройщик может устранить, выложив ее заново, то элементы монолитного каркаса переделать невозможно. Ввязавшись по такому поводу в судебную тяжбу со строителями, покупатель может потерять время и деньги на судебные расходы, а если квартиру предполагалось сдавать внаем – то и доходы от сдачи. Бремя принятия конкретного решения целиком ложится на плечи собственника.

Есть параметры, для оценки которых требуется время. Например, принимая квартиру летом, невозможно оценить качество отопления, не начав всерьез пользоваться водопроводом, трудно оценить корректность работы приборов учета. Но первые пять лет дом находится на гарантии, и дефекты, которые невозможно было заметить в день подписания акта, могут быть устранены в рамках гарантийных обязательств застройщика. А вот если собственник подписал акт, а через некоторое время вдруг «разглядел» какие-то недоделки, которые мог обнаружить в день приемки, то тут, увы, застройщик не обязан идти ему навстречу. 

Иногда нам задают вопросы, а должен ли дольщик, принимая квартиру, фиксировать в смотровом листе недостатки общественных пространств? Ведь, став собственником квартиры, он становится и собственником доли во всех помещениях дома!

Конечно, он может искать и находить что-то вне квартиры, но реагировать на его находки застройщик обязан лишь тогда, когда в ДДУ прямо перечислены его обязательства, касающиеся параметров мест общего пользования. Картинки в рекламных проспектах таковыми не являются. Мы желаем вам успешной приемки и отсутствия недоделок и дефектов в вашей новой квартире!