+7 495 661-31-75

22.11.2016

Основные критерии для распознавания долгостроя

В России множество новостроек сдаются значительно позже, чем предполагалось застройщиками и зафиксировано в договоре долевого участия или купли-продажи квартиры. Для того чтобы при покупке жилья не заполучить долгострой, рекомендуем провести проверку застройщика на предмет наличия пяти признаков, свидетельствующих о возникновении проблем с завершением строительства жилого дома.

1. Частые изменения сроков сдачи, фиксируемые дополнительными соглашениями. Сегодня почти 80% жилых многоквартирных домов строится в соответствии с законодательством о долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), в котором есть «лазейка», позволяющая застройщику не платить пени при просрочке сдачи дома в эксплуатацию — переносить срок. Механизм прост: застройщик обращается к чиновникам за разрешением на корректировку разрешения на строительство жилого дома в части изменения сроков сдачи в эксплуатацию, а затем предлагает клиентам с ДДУ подписать соответствующие дополнительные соглашения к договорам долевого участия. В таких соглашениях застройщик, как правило, уходит от штрафов: сумма штрафов будет либо мизерной (несопоставимой с той, которую следовало бы уплатить как пени) либо отсутствует вовсе.

Помните, что корректировка сроков сдачи в разрешении на строительство не является основанием для освобождения застройщика от обязанности уплаты вам неустойки! Однако если вы подпишете дополнительное соглашение к ДДУ о переносе срока, то автоматически согласитесь на новые условия, предлагаемые застройщиком, и законных пеней уже не получите.

Перед заключением договора обязательно проверяйте, когда было выдано первое разрешение на строительство и сколько раз оно корректировалось. Когда изменений много, следует насторожиться.

2. Темпы строительства слишком низкие. Если вы присмотрели жилье в доме, сдача в эксплуатацию которого состоится еще не скоро, то не поленитесь понаблюдать за ходом строительства. Посетите стройплощадку два-три раза с интервалом в одну-две недели: если стройка «застыла» на месте, советуем вам поискать квартиру в другой новостройке. Если стройка идет, то оцените ее темпы. В этом поможет разрешительная документация: так вы сможете выяснить, какова площадь новостройки по проекту. Затем найдите в Интернете нормативы для определения сроков строительства исходя из площади объекта и таким образом определите примерный срок сдачи дома.

3. Неожиданная щедрость. Девелоперы периодически проводят распродажи, предлагают скидки к праздникам, начисляют бонусы тем, кто заключает договоры долевого участия на вторую квартиру или приводит новых дольщиков — друзей и родственников. Однако для любых уступок и подарков есть разумные пределы. Например, скидки в 15—20%, приуроченные к юбилею компании или к Новому году, — приятный сюрприз, которым стоит воспользоваться. Однако если выяснится, что ежемесячные подарки «с барского плеча» — для застройщика норма или предлагаемая им цена жилья в разы ниже среднерыночной, то есть смысл задуматься о надежности компании.

Продажа квартир по ДДУ за довольно низкую цену может быть признаком того, что застройщик пытается быстро распродать жилье и запустить процедуру банкротства либо есть риск, что ему не продлят срок сдачи объекта в эксплуатацию и возникнут проблемы с завершением строительства.

4. Кто подрядчик на этот раз? Перед изучением условий ДДУ поинтересуйтесь у застройщика, кого он привлек в качестве подрядчика для выполнения строительных работ в основной фазе. Если на стройплощадке побывало уже два, а то и три подрядчика за год-два строительства, то это в 90% случаев связано с условиями сотрудничества, поскольку сейчас вряд ли кто станет отказываться от прибыльного контракта без серьезных к тому оснований. Главная причина неудовлетворенности сотрудничеством у подрядчиков — это задержка застройщиком выплат за выполненные работы или попытки любыми способами урезать оплату. Самостоятельно выявить наличие проблем с подрядчиками сложно, но если вам удалось установить факт их частой смены, то не сомневайтесь, — это явный признак проблем на объекте.

5. Тон общения с клиентом. Преуспевающий девелопер всегда готов к диалогу с клиентами — и с потенциальными, и с уже заключившими ДДУ, никогда не отказывает во встрече или в предоставлении копий документов, подробно отвечает на все вопросы. Но если у застройщика есть проблемы, то ответы, как правило, становятся неоднозначными, а документы предлагают посмотреть через пару недель или вовсе убеждают, что с ними все в порядке и не стоит тратить время на проверки.

Рекомендуем поинтересоваться у тех, кто уже приобрел квартиру, как они ведут переговоры с застройщиком, как быстро решаются вопросы. Сегодня это легко выяснить, изучив форум дольщиков конкретного застройщика. Люди, как правило, не скрывают, сколько времени они ждут (или ждали) передачи ключей и в каком тоне с ними общается застройщик.

Таким образом, не стоит спешить с заключением договора по принципу «здесь и сейчас», даже если вы без ума от найденной квартиры по цене, о которой можно только мечтать. Поверьте, лучше потратить месяц на проверку застройщика, чем после обозначенной даты еще несколько месяцев (а то и лет!) ждать ключи.

Возврат к списку

Яндекс.Метрика
Индекс цитирования