Рассматриваем варианты покупки квартиры на этапе строительства

В настоящее время для приобретения квартиры в новостройке на этапе фундамента используется две схемы — заключение договора долевого участия (ДДУ) и покупка квартиры через жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

На московском первичном рынке доля договоров паенакопления (заключенных в рамках ЖСК — отношения между ЖСК и членом кооператива регулируются внутренними актами кооператива — договором участия и уставом) составляет всего около 8%. То есть из 570 находящихся на реализации жилых домов по схеме ЖСК продается всего 45. В массовом сегменте через ЖСК реализуется лишь 8,8% проектов, примерно столько же 8,3% — в бизнес-сегменте. В основном строящиеся квартиры сейчас реализуются с заключением договоров долевого участия в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Раньше девелоперам выгодно было реализовывать квартиры в новостройках по схеме ЖСК в связи с отсутствием требований, установленных впоследствии для реализации недвижимости по схеме ДДУ. К примеру, при продаже квартир через ЖСК застройщик мог приступить  к строительству без оформления прав на земельный участок и в отсутствие действующего разрешения на строительство, что влечет за собой определенные риски для покупателей.

В 2015 году в законодательство были внесены изменения. Сейчас возведение кооперативного жилья не может быть осуществлено без оформления прав на участок и получения разрешения на строительство. Теперь девелоперы стали рассматривать договор паенакопления в качестве временного контракта. На начальном этапе застройщик привлекает через ЖСК средства покупателей, однако при получении всего пакета разрешительной документации договоры паенакопления обычно перезаключаются в ДДУ. Застройщики вынуждены так поступать, хотя им это и не особо выгодно, поскольку стройки ЖСК чаще подвергаются проверкам.

Что касается сравнения схем ДДУ и ЖСК, то у договоров паенакопления можно отметить всего одно существенное преимущество — это возможность получения покупателем длительной рассрочки на погашение всей стоимости квартиры. Для Москвы ее срок может достигать семи лет, в то время как при приобретении жилья в рамках ДДУ рассрочка обычно не превышает двух лет (до момента окончания строительства).

Схема ЖСК связана с достаточно серьезными рисками для покупателей. Во-первых, в отличие от ДДУ для договора паенакопления не требуется обязательная регистрация в Росреестре, которая позволяет исключить двойные продажи. Поэтому приобретать квартиру через ЖСК безопасно только в том случае, если его руководство готово зарегистрировать договор.

Во-вторых, есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком, который может сдать жилой дом с недоделками. Вряд ли покупатель сможет добиться от ЖСК исправления дефектов, так как у него нет права требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств. А вот когда квартира приобретена по договору долевого участия, в нем уже прописана гарантия на пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Это обусловлено тем, что участник долевого строительства рассматривается как потребитель и таким образом защищен Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»; между тем член ЖСК является всего лишь участником добровольного объединения и указанный Закон на него не распространяется.

Огромное преимущество договоров долевого участия заключается еще и в том, что в них указывается стоимость квартиры, а также срок сдачи объекта в эксплуатацию (если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает пени или штраф). В ЖСК же, который не обязан фиксировать стоимость квартиры и срок сдачи объекта, они могут быть изменены по решению общего собрания пайщиков. Но пожалуй самое главное — это то, что банки выдают ипотечные кредиты в рамках государственных программ исключительно по ДДУ; ипотечным кредитованием под ЖСК (вне этих программ) занимаются немногие банки. Кроме того, в случае недобросовестности порядок возврата денег покупателю при ДДУ определяется законодательством, а при ЖСК ­— самим кооперативом, поэтому члену кооператива будет достаточно проблематично получить обратно свои деньги.

Возврат к списку

Нет доступа