Правовой ликбез: риски при покупке недвижимости (часть 1)

В этой статье мы поговорим о том, на что надо обратить внимание покупателю недвижимости, заключая договор купли-продажи.

Риск первый — неправильное определение предмета договора купли-продажи и цены недвижимости

Предмет договора и цена недвижимости — существенные условия договора купли-продажи.

Предмет договора (характеристики приобретаемой недвижимости) должен содержать данные, достаточные для того, чтобы идентифицировать объект сделки.

Российское законодательство не регламентирует содержание договора купли-продажи, поэтому помимо кадастрового номера и точного полного адреса следует указывать и сведения из документов техучета (общую площадь, число комнат).

Нередко, чтобы уменьшить налогооблагаемый доход, в договоре купли-продажи указывают заниженную цену недвижимости, а продавец получает сумму, которая соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости. Если договор по тем или иным основаниям признают недействительным или незаключенным, риски занижения цены будет нести покупатель, так как трудно будет доказать, что на самом деле сумма, внесенная в качестве оплаты, была больше, чем указанная в договоре.

Риск второй — заключение договора с продавцом, у которого право собственности на недвижимость отсутствует

То, что у лица, с которым была заключена сделка, отсутствовало право собственности на недвижимое имущество, может выясниться и после регистрации покупателем права собственности. Чтобы этого не случилось, необходимо убедиться, что право собственности на объект сделки зарегистрировано за продавцом. Для этого требуется заказать выписку из ЕГРП, содержащую сведения об объекте.

В выписке покупатель найдет информацию о зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также об ограничениях прав. Кроме того, он может обнаружить там отметки о возражениях в отношении зарегистрированного права на данный объект недвижимости, о притязаниях третьих лиц (в частности, кредиторов) и заявленных в отношении него в судебном порядке правах требования.

Нельзя также исключать, что право собственности продавца на недвижимое имущество могло возникнуть незаконно — в случае мошенничества, совершения сделки под влиянием насилия или угрозы его применения, фальсификации документов. В этом случае реальный собственник может обратиться с иском к покупателю, чтобы вернуть свою недвижимость.

Проверить всю цепочку сделок с объектом недвижимости, дабы убедиться в законности возникновения у продавца права собственности, безусловно, практически нереально. Однако помимо получения выписки из ЕГРП покупателю следует ознакомиться с договорами купли-продажи с предыдущими собственниками и правоустанавливающими документами.

Риск третий — наличие прав на недвижимость третьих лиц

Во-первых, это лица, которые зарегистрированы по адресу приобретаемой недвижимости по месту жительства. Сведения об этих лицах содержатся в домовой книге. Поэтому покупателю следует обязательно запросить выписку из нее у продавца.

Во-вторых, продаваемый объект недвижимости может оказаться совместно нажитым имуществом супругов. Если продавец состоит в браке, то покупателю необходимо получить у него согласие на продажу недвижимости супруга, заверенное нотариально.

В-третьих, в договоре продавец должен раскрыть информацию о лицах, имеющих право пользоваться недвижимостью. К таким лицам относятся: арендатор по договору коммерческого найма; лица, которые проживают в жилом помещении на основании завещательного отказа; рентополучатель по договору пожизненного содержания с иждивением. Если указание на таких лиц в договоре отсутствует, он будет признан незаключенным.

В-четвертых, если объект продажи находится в общей собственности продавца и его несовершеннолетних детей либо единственным собственником является ребенок, продавец обязан получить согласие органа опеки и попечительства (когда ребенок младше 14 лет) или согласие родителя (когда ребенку от 14 до 18 лет).

Продолжение следует…

Часть 2 Возврат к списку

Нет доступа