Инвестиции в «коммерческое» жилье могут оказаться невыгодными

Депутаты Госдумы внесли предложения о поправках в Налоговый кодекс РФ, касающихся освобождения граждан от уплаты налога с продажи жилья. Эта законодательная инициатива будет рассмотрена уже во втором чтении. Фракция «Единая Россия» — разработчик и инициатор законопроекта — никаких пояснений СМИ не предоставила. Попробуем самостоятельно разобраться в содержании поправок.

В настоящее время владелец вправе продать квартиру без уплаты подоходного налога (13% от суммы сделки) только по истечении 3 лет с момента приобретения жилья в собственность. Предлагаемые же поправки увеличивают такой срок до 7 лет, за исключением случаев, когда квартира была передана ближайшими родственниками, перешла в собственность по договору дарения или по наследству, а также в результате приватизации. По таким квартирам безналоговый режим остается прежним — должно пройти 3 года.

По мнению парламентариев из других фракций ГД, инициаторы законопроекта преследовали цель максимального сокращения безналогового периода оборота жилья. С точки зрения оптимизации бюджета и градостроительной сферы это весьма эффективная мера, поскольку поправки обеспечат рост первичного приобретения жилья, будут стимулировать спрос на строительство и сократят перепродажи. Иными словами, такая законодательная инициатива — попытка дать вторую жизнь индустриальному жилищному строительству.

У представителей риелторского сообщества другое мнение. Они склонны считать, что депутаты стремятся к снижению инвестиционной привлекательности приобретения жилья, фиксации себестоимости квадратного метра и установлению максимально низких цен на жилую недвижимость. При этом эффект может быть абсолютно противоположным. Подоходный налог, так или иначе, попытаются переложить на покупателей квартир — и цены на них, разумеется, вырастут.

Это создаст угрозу массового использования «серых» схем на рынке жилой недвижимости. Продавцы квартир будут стремиться максимально снизить стоимость квартиры «на бумаге», то есть в договорах купли-продажи, а оставшаяся часть рыночной стоимости будет получена в виде «откатов» и «конвертов». «Эффект» от принятия поправок прежде всего почувствуют представители сегмента полупрофессионального рынка — граждане, которые получают доход от сделок с собственными квартирами, и им, скорее всего, придется быть более креативными при ведении бизнеса.

Больше всего от изменений налогового законодательства в жилищной сфере пострадают покупатели квартир в новостройках, которые приобретут их в собственность после января 2015 года. Государство получит ожидаемые доходы за счет инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии нулевого цикла и продают их задолго до оформления права собственности. Основная цель инвесторов — выгодно вложить и сохранить собственные средства. Число физических лиц, инвестирующих деньги в квартиры (в зависимости от проектов), составляет от 15 до 20% общего числа покупателей по Москве и Московской области. Наибольший интерес они по-прежнему проявляют к Новой Москве и ближайшему Подмосковью (в пределах 15 км от МКАД).

Итак, очевидно, что государство ищет альтернативные источники пополнения доходной части бюджета в условиях, когда традиционные источники малоэффективны. Если поправки в Налоговый кодекс будут приняты во втором чтении, это станет мощным ударом по рынку, поскольку от наращивания налогового бремени выиграет только государство и главные потери понесут даже не риелторы, а конечные покупатели квартир.

Возврат к списку

Нет доступа